O que o investidor do VILG11 pode esperar em 2023?
Para explicar a estratégia do fundo, Carol Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, conversou com Matheus Canale, gestor da Vinci Partners, que contou tudo sobre VILG11, o fundo imobiliário logístico da empresa.
Confira agora os desafios e oportunidades do mercado logístico nos próximos meses e a estratégia de sucesso do VILG11.
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Tudo sobre o VILG11: conheça o fundo
O VILG11 é um Fundo de Investimento Imobiliário chamado Vinci Logística FII, um fundo de tijolo. Isso quer dizer que seus recursos são investidos em imóveis físicos.
No caso do VILG11, o foco principal de suas aplicações é voltado para a construção ou aquisição de imóveis logísticos. São imóveis que dão suporte a operações comerciais e industriais de diversas empresas.
O fundo teve sua constituição em maio de 2016, com o lançamento inicial de suas cotas no mercado ocorrendo em outubro de 2018 no valor de R$ 100.
No último relatório do fundo, de janeiro de 2023, o valor patrimonial da cota estava em R$ 112,05 e o valor de mercado da cota, em R$ 92,88.
Sua classificação ANBIMA é do tipo gestão ativa, com seu segmento sendo classificado como de logística. Atualmente, o fundo tem mais de 157 mil cotistas e quase 15 milhões de cotas.
Características do VILG11
O Vinci Logística tem a orientação de investir pelo menos dois terços (2/3) de todo o seu patrimônio em imóveis já prontos ou em construção para auferir renda para seus cotistas.
Esses imóveis devem fazer parte obrigatoriamente do segmento de logística. Além disso, também lhe é permitido fazer benfeitorias nos empreendimentos com o objetivo de obter valorização e incrementar o aluguel cobrado.
Atualmente, o VILG11 possui investimentos em 16 ativos localizados em 7 estados brasileiros diferentes.
Com o restante do capital que sobra, podem ser adquiridos ativos imobiliários com a finalidade de obter ganho de capital, ou seja, auferir lucros na compra e venda de imóveis.
Um ponto interessante do Vinci Logística é observar o atendimento a pelo menos um dos cinco pilares definidos em seu estatuto para que um imóvel receba seus recursos.
Os pilares dizem respeito ao segmento de atuação ou a características do imóvel. São eles: pertencer ao setor de e-commerce, ao setor de condomínios logísticos ou ter parceria com players estratégicos.
Além disso, completam os cinco pilares duas outras características: ter uma localização também estratégica e ser um contrato atípico.
Localização dos ativos
Já em relação à localização dos ativos do fundo atualmente, eles estão assim distribuídos: dois no Rio Grande do Sul, dois no Espírito Santo, cinco em São Paulo, um no Rio de Janeiro, quatro em Minas Gerais, um em Pernambuco e um no Pará.
Como está o mercado logístico hoje?
De acordo com o gestor do VILG11, Matheus Canale, quando são analisados os números de 2022 em relação a 2020 e 2021, é possível ver uma indicação de manutenção positiva.
“Os últimos anos foram bastante fortes para o mercado de logística, tivemos um nível bastante alto de absorções bruta (movimentação) e líquida (crescimento). Mas, em 2022 isso aconteceu com um perfil diferente”, aponta.
Ele explica que durante o boom do mercado do e-commerce – que foi incentivado pela pandemia, mas que já vinha em uma crescente natural – havia grandes absorções com ocupações de players de até 90 mil metros quadrados.
Já em 2022, a expansão de ocupação para novas instalações foi em escala menor.
“Embora sejam um pouco menores, ainda sim, sinalizam uma grande movimentação no mercado. É claro que ter um portfólio diversificado é importante para o fundo não ficar refém da dinâmica de um único mercado”, analisa.
Como está a inclinação dos inquilinos para renovação dos contratos?
Canale comenta que o saldo de renovação entre os inquilinos do VILG11 tem sido bastante positivo, dentro do portfólio de mais de 80 contratos.
“Temos conseguido excelentes negociações, algumas até acima da anterior. Também tivemos negociações importantes que foram fechadas de forma bastante antecipada. A cada mês, temos novidades devido ao tamanho do nosso portfólio, mas até aqui, temos conseguido fazer negociações muito boas. São raros os casos de solicitação de desocupação ou de não intenção de continuação no imóvel após o término do contrato”, ele aponta.
Qual o potencial de emissões neste momento?
“O ano não está propício para emissões. O que temos visto hoje, em linhas gerais, são emissões mais estratégicas para aquisições pontuais, pensando mais na dinâmica de troca de cotas e sempre emitindo a patrimonial”, comenta Canale.
Tudo sobre o VILG11: diferenciais competitivos para o futuro
Matheus Canale aponta para a manutenção da estratégia de diversificação geográfica, o que, segundo ele, é muito relevante como diferencial competitivo do fundo no atendimento das novas demandas dos players.
“Por já termos presença em praças como Rio Grande do Sul, Pernambuco e Pará, estamos à frente para o atendimento dessa descentralização”, comenta.
Já quanto às aquisições, o gestor diz manter o foco no Sudeste, contudo, atento às boas oportunidades em outras regiões além do Sudeste. “Nossa prioridade será sempre onde há mais demanda”, finaliza.
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(Redação com Cláudia Zucare e Vanessa Araujo)
