O TRX Real Estate (TRXF11) comunicou a venda de oito lojas pertencentes ao TRXF11 e TRXB11, sendo sete para o Assaí Atacadista e uma para o Pão de Açúcar. O fundo imobiliário também anunciou por meio de fato relevante a aquisição de três lojas locadas para a Decathlon em Goiânia, Joinville e Campinas, sendo que haverá um projeto de expansão nesta última financiado pelo Fundo.
Valores da operação do TRXF11
O valor total da operação foi de R$ 800 milhões, com um lucro de R$7,12 por cota para o TRXF11 e uma TIR de 14,2%. O fundo recebeu um total de R$ 613,4 milhões com a venda dos imóveis e pagou R$ 181,6 milhões pelos ativos que adquiriu.
Quem foi o comprador
O HBCR11, cujo principal cotista é a Capitânia e proprietário de apenas 4 lojas da Decathlon, foi o comprador. A Capitânia também é uma cotista significativa do TRXF11.
Cap rate da venda
Tanto a compra quanto a venda ocorreram com um cap rate de 7,5%, o que se mostrou atrativo para o vendedor. O TRXF11 anunciou um ganho de capital de aproximadamente R$ 100 milhões com a transação, equivalente a R$ 7 por cota.
Para Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, o TRXF11 fez uma ótima movimentação. Segundo a ela, “o fundo vem aproveitando boas oportunidades para realizar a venda de imóveis com lucro relevante para os cotistas, ao mesmo tempo que diminui a exposição ao seu principal inquilino, aumentando a diversificação da fonte de receitas”. A analista ainda complementa que “com a transação sendo concluída e como os imóveis vendidos estão alavancados, a estrutura de capital do Fundo melhora pela diminuição da dívida”.
Como ficará o portfólio do TRXF11
Após a transação, a dívida bruta do fundo será reduzida para 20% dos ativos, e o Assaí passa a representar 28% da receita, seguido pelo Grupo Mateus (20%), GPA (15%), Leroy Merlin (10%), Obramax (10%), Carrefour (7%) e Decathlon (5%).
O fundo manterá 52 imóveis em seu portfólio após a operação, avaliados em cerca de R$ 3 bilhões.O último follow-on do TRXF11 foi em novembro, quando o fundo conseguiu captar cerca de R$ 350 milhões. .
