As obras dos projetos do RB Capital Desenvolvimento Residencial IV (RBIR11) saltaram de 83% para 97% desde a prorrogação de prazo aprovada pelos cotistas.
O ritmo importa para o caixa. O fundo reconhece receita pelo método PoC (percentual de conclusão), que amarra o resultado ao andamento físico de cada canteiro.
Ari Butantã, Da Vinci e Jurupis responderam pela maior parte do avanço, com ganhos de 45, 50 e 50 pontos percentuais. Eram os projetos que travavam o cronograma na avaliação anterior do BB Investimentos.
“Com o ritmo de vendas e obras aquém do esperado pela gestora, havia a possibilidade da gestora convocar uma AGE para deliberar sobre uma prorrogação do prazo do fundo. De fato, a assembleia foi feita e a prorrogação de 18 meses foi aprovada”, escreveu André Oliveira, analista do BB Investimentos.
Vendas sobem a 82%, com dispersão entre os projetos
O percentual de unidades vendidas passou de 75% para quase 82%. Signature, Da Vinci e Vista Park puxaram o movimento, cada um com 19 pontos percentuais de ganho.
A média, contudo, esconde extremos. Lançado em 2020, o fundo montou a carteira nos dois primeiros anos, com participações em 16 empreendimentos, todos em São Paulo e voltados ao público de média-alta renda.
“O Astéri, em bairro nobre de São Paulo, vendeu somente 50% do estoque, enquanto o Da Vinci e o Clubline São Judas, localizados no Jabaquara, seguem próximos de 60%, o que requer atenção”, apontou Oliveira.
O investimento é feito por meio de SPEs (sociedades de propósito específico), estrutura em que o dinheiro volta ao cotista conforme as unidades são repassadas aos compradores. Estoque parado, portanto, significa capital preso.
Fundo já devolveu R$ 40,36 por cota
Somados rendimentos e amortizações, R$ 40,36 por cota já voltaram ao investidor. A gestão projeta outros R$ 101,30 até o encerramento, em agosto de 2027, cerca de 40% do valor de tela.
A interrupção do ciclo mais estrutural de cortes de juros em 2026 encareceu o crédito ao comprador e freou as vendas. O efeito chega ao cotista com atraso, na forma de amortizações mais espaçadas.
Para quem tem perfil conservador, o quadro macroeconômico e a pressão sobre as margens dos projetos pesam contra. A saída, entretanto, esbarra na liquidez baixa das cotas, que pode exigir desconto relevante na venda.
“Para investidores mais arrojados e otimistas com o cenário macroeconômico, a manutenção da posição pode se mostrar mais atrativa, dado o retorno potencial significativamente superior e a assimetria favorável que identificamos”, avaliou o analista.
Há ainda o incômodo operacional. Cada amortização exige que o cotista informe seu preço médio à administradora, rotina que já teve o prazo esticado três vezes desde maio.
A última chamada saiu em 2 de julho, para uma amortização parcial de R$ 5,23 por cota, com pagamento marcado para 14 de agosto de 2026 e prazo de envio empurrado para o dia 7 do mesmo mês.
