Na última semana, as cotas do fundo imobiliário REC Logística (RELG11) registraram uma valorização superior a 20% após a proposta do GGR Covepi (GGRC11) para aquisição de seu portfólio de galpões logísticos por R$ 133 milhões. A informação foi divulgada em documento enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
O portfólio em questão é composto por quatro imóveis industriais localizados na região Sudeste: o REC Log Cotia, em São Paulo; o REC Log Extrema, em Minas Gerais; o REC Log Queimados, no Rio de Janeiro; e o REC Log Contagem, também em Minas Gerais. Diante da proposta, o $RELG11 convocou uma assembleia para o dia 4 de abril, na qual os cotistas decidirão sobre a venda dos ativos.
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Impacto do negócio para o RELG11
Ao longo de 2023, o RELG11 enfrentou dificuldades devido à sua estrutura de alavancagem, o que impactou a distribuição de dividendos e pressionou suas cotas. Apesar da retomada dos pagamentos há cerca de um ano, o fundo ainda era negociado a aproximadamente 50% do seu valor patrimonial antes da proposta do $GGRC11.
Para a Carolina Borges, Head de análise da EQI Research, a valorização expressiva das cotas do RELG11 reflete a percepção do mercado de que o portfólio possui valor. “São quatro imóveis bem localizados na região Sudeste, com 97% de ocupação. Não é um portfólio de alto padrão, mas apresenta demanda consistente e histórico de ocupação sólido”, avaliou.
Estrutura da aquisição pelo GGRC11
O GGRC11 avaliou os ativos do RELG11 em R$ 133 milhões, um valor inferior ao patrimônio líquido estimado em R$ 149 milhões, mas significativamente superior ao valor de mercado, que girava em torno de R$ 90 milhões antes do anúncio. No entanto, o fundo comprador não dispõe de caixa suficiente para a aquisição e tampouco está em um cenário favorável para emitir novas cotas.
A solução proposta envolve a subscrição das novas cotas do GGRC11 pelo próprio RELG11, transformando a maior parte de seu portfólio em participação no fundo comprador. A operação ainda depende de aprovação dos cotistas, com um quórum mínimo de 25% para validação do negócio.
Caso o valor de mercado do GGRC11 fique abaixo de seu valor patrimonial nos seis meses seguintes à operação, um ajuste será realizado, permitindo ao RELG11 receber mais cotas. Essa estrutura possibilita uma alternativa viável para o fundo vendedor diante das dificuldades para captação de recursos no mercado atual.
Apesar de não estar entre as recomendações da carteira do investidor imobiliário da EQI Research, a transação foi avaliada como uma saída estratégica para ambas as partes.
“O mercado segue apresentando descontos expressivos em alguns fundos. Como as emissões não estão sendo bem recebidas, os gestores têm buscado soluções criativas para gerar valor aos cotistas”, concluiu a analista.
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