Em seu best-seller “O mais importante para o investidor”, Howard Marks cita 20 pontos que ele — fundador da Oaktree Capital, com mais de 150 bilhões de dólares sob gestão — considera como os mais importantes para o investidor. Aspectos sobre como conhecer e entender o risco, adquirir conhecimento e evitar armadilhas são recorrentes na obra do gestor.
Em Fundos Imobiliários, comumente citamos alguns pontos-chave no processo de análise: qualidade dos imóveis, histórico da gestão, concentração de fontes de receitas, qualidade dos inquilinos… Alguns até podem afirmar que, para imóveis de modo geral, são apenas três pontos: localização, localização e localização. Mas, assim como enfatizado na obra de Marks, não existe apenas um fator mais importante.
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Por exemplo, o caso BRCO11. O Bresco Logística (BRCO11) é um dos fundos mais recomendados por analistas no setor de galpões logísticos. E a sua fama é justa: das 11 propriedades, 10 são classificadas como A+ e 74% dos ativos podem ser considerados estratégicos para os inquilinos, já que estão localizados na última etapa de transporte do produto (são os conhecidos galpões last mile).
Quando olhamos as empresas que locam estes galpões, a alta qualidade se mantém. Aproximadamente 93% dos inquilinos são classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas agências de risco. Estamos falando de Magazine Luiza, Grupo Pão de Açúcar, Natura, MercadoLivre, BRF, Carrefour…
Logo, conclui-se que este seria um FII praticamente blindado de problemas, pois possui ótimos imóveis, conta com a experiência da Bresco no comando e tem como locatários inquilinos de ponta, certo?
Bom, não é bem assim. No início de novembro, a gestão comunicou que recebeu a rescisão antecipada do contrato de locação do GPA no principal imóvel do BRCO11, o CD-06, em São Paulo.
Mesmo este contrato representando 19% do total de receitas do FII, os cotistas tinham uma certa segurança, pois o GPA teria de arcar com o aviso prévio de 12 meses, além de indenização proporcional à quatro anos e meio, que era o prazo remanescente do contrato, segundo a Bresco. Este tempo é considerado mais do que suficiente para a gestão encontrar outro inquilino interessado no imóvel, de forma que a receita do Fundo seria pouco (ou nada) impactada.
Mas, o GPA entrou na justiça contra os termos alegados pela Bresco, afirmando que o contrato já havia passado por uma renovação e estava, no momento da rescisão, vigente por prazo indeterminado. A justiça concedeu uma liminar em favor do GPA e o processo está em andamento.
A situação pode ser surpreendente dadas as partes envolvidas, mas é relativamente comum em tratativas imobiliárias, especialmente em contratos específicos, com multas elevadas e celebrados por grandes empresas.
Para o cotista, resta aguardar e acompanhar, entendendo que existem especialistas jurídicos lidando com a situação. Esta é, inclusive, uma das grandes vantagens que eu considero em fundos imobiliários: o investidor terceiriza toda a dor de cabeça tão conhecida por proprietários diretos de imóveis.
Por mais que a decisão liminar seja desfavorável ao BRCO, é importante ressaltar que ela não é definitiva.
São nestes momentos que o cotista deve valorizar a qualidade do ativo, o que poderá permitir uma ocupação rápida e eficiente, além da qualidade da equipe de gestão em efetuar tais alterações. Em questão de distribuição de proventos, o lucro acumulado por cota e ainda não distribuído passa de R$ 10 milhões, equivalente a R$ 0,69 por cota ou mais de quatro meses de aluguel do CD-06.
A lição que fica é que nenhum FII é isento de problemas. Inquilinos vão e vêm, gestores podem ir e vir, o portfólio do fundo pode mudar. Ao final, Howard Marks está certo, o mais importante é entender, conhecer e controlar os riscos, comprando bons ativos a bons preços.
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Por Carolina Borges, analista da EQI Research
