O BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou sua 16ª emissão de cotas, com objetivo de captar aproximadamente R$ 2 bilhões para financiar a aquisição de novos galpões AAA em São Paulo e fortalecer sua estratégia de reciclagem de ativos.
A oferta chega em um momento estratégico: o fundo também divulgou memorando para a venda de três galpões em maio de 2026, com lucro estimado de R$ 1,56 por cota, movimento que deve sustentar a distribuição de dividendos nos próximos meses.
O BB Investimentos mantém visão positiva para o fundo, em análise assinada pelo analista André Oliveira.
Portfólio premium com vacância próxima de zero
Com cerca de 470 mil cotistas e patrimônio líquido de aproximadamente R$ 5,5 bilhões, o BTLG11 é o principal FII de tijolo do IFIX e o segundo maior fundo logístico do índice. Seu portfólio conta com 34 imóveis — três em processo de venda —, totalizando quase 1,4 milhão de metros quadrados de área bruta locável.
Aproximadamente 92% da área está no estado de São Paulo, com 38% no raio de até 30 km da capital, região caracterizada pela escassez de terrenos e alto custo de reposição.
A vacância física permanece ao redor de 3%, e os inquilinos incluem Assaí (8% da receita), DHL (6%), Unilever (6%) e Amazon (4%). Cerca de 97% dos contratos são corrigidos pelo IPCA, com prazo médio próximo de cinco anos e mais da metade dos vencimentos após 2029.
“Qualidade do portfólio, sólido histórico de gestão e perspectiva de compressão de juros sustentam a visão positiva para o BTLG11“, afirma André Oliveira.
Emissão diferenciada evita pressão vendedora
O analista destaca a estratégia adotada pelo fundo na nova captação como um diferencial em relação a pares do setor.
“Ao contrário de pares que optaram por fazer aquisições com pagamento em cotas via emissão e sofreram pressão vendedora na sequência, o BTLG optou por uma estrutura diferente”, observa Oliveira.
No pipeline da gestora, já estão avançadas negociações para a aquisição de três galpões AAA em São Paulo, no total de R$ 700 milhões, além de outros ativos majoritariamente no estado, adquiridos de forma parcelada e com cap rates acima de 9%, em linha com as transações recentes do mercado.
Oportunidade de entrada a preços comprimidos
Para o BB Investimentos, a emissão representa uma janela relevante para o investidor.
“A oferta é atrativa, pois permite adquirir ativos qualificados a preços comprimidos em razão do patamar de juros, capturando uma receita acima do atual portfólio e possibilitando novas reciclagens à frente”, conclui André Oliveira.
Entre os pontos de atenção, o analista cita o dividend yield menor em relação a outros fundos logísticos e o fato de o papel negociar em linha com o valor patrimonial.
A boa diversificação — com exposição máxima de 10% por ativo e 8% por inquilino — e o histórico de reciclagens bem-sucedidas, que complementam os rendimentos mensais, seguem como os principais pilares da tese de investimento.
