O BTG Logística (BTLG11) anunciou na última sexta-feira (16) que firmou um acordo para adquirir um lote de 11 galpões logísticos por um valor total de R$ 1.769.041.994,75.
Os imóveis possuem uma área bruta locável (ABL) de 541 mil m², sendo que 94% deles estão localizados a até 60 km da capital paulista. O valor total da transação é de R$ 1,77 bilhão, dos quais R$ 1,15 bilhão serão pagos após o cumprimento das condições precedentes, comuns a esse tipo de negociação, e os R$ 614,2 milhões restantes serão pagos em 18 meses a partir da data de fechamento, com correção pelo IPCA.
Detalhes da aquisição
O negócio está condicionado ao cumprimento de certas condições, incluindo a aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade). O pagamento foi acordado da seguinte maneira entre o BTLG11 e o vendedor:
- R$ 1.154.791.994,75 serão pagos à vista, após a satisfação das condições precedentes e o fechamento da transação.
- R$ 614.250.000,00 serão pagos em 18 meses após o fechamento, com correção pelo IPCA durante o período.
O BTLG11 utilizará os recursos da sua 13ª emissão de cotas, concluída em março, na qual captou quase R$ 1,5 bilhão. A negociação, anunciada em abril, foi prolongada devido à opção de compra de um dos ativos pelo locatário, o que levou a novas negociações e ajustes nos termos anunciados nesta sexta-feira (16).
BTLG11 após a compra
A receita de locação em relação ao valor pago pelos imóveis (cap rate) é de 9,5%. Devido à estrutura de pagamento parcelado e ao recebimento total dos aluguéis, o BTLG11 obterá um rendimento anual de 14,6% nos primeiros 18 meses. A gestão estima uma receita de R$ 0,32 por cota.
Atualmente, o BTLG11 possui 22 ativos em seu portfólio, dos quais três estão em processo de venda em São Bernardo do Campo (SP), Guarulhos (SP) e Santa Luzia (MG). Após a conclusão de todas as negociações, o fundo projeta uma área bruta locável (ABL) de 1,2 milhão de metros quadrados, com 10 inquilinos de padrão AAA responsáveis por 50% das receitas.
Dessa área, 89% estão localizados em São Paulo, sendo 71% a até 60 km da capital, um raio considerado estratégico pela gestão devido aos aluguéis mais altos. Esses imóveis representarão 88% da receita, segundo a gestão.
A analista de fundos imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, destaca que a notícia é positiva para o fundo. Ela observa que o BTLG11 já havia informado ao mercado, em abril de 2024, sobre a assinatura de uma carta de intenções não vinculante para a aquisição desse portfólio. Agora, o fundo aguarda o cumprimento das condições precedentes para finalizar a aquisição.
“A princípio, os ativos têm características importantes e estão alinhados com o perfil do BTLG, sendo 100% classificados como A+, bem localizados, com bom cap rate e uma estrutura de pagamento favorável ao fundo. Aguardaremos mais detalhes para revisar nossas projeções”, conclui.
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