“Entre mortos e feridos, salvaram-se todos”

Estou convicto de que algumas conclusões podem ser tomadas sobre como investir o seu dinheiro em Fundos Imobiliários, mesmo com as eleições em curso.

A vitória de Lula no primeiro turno por menor diferença e um congresso com maioria de direita surpreenderam e o mercado de ações disparou, prevendo que – como muitos brincaram – mesmo que o Lula confirme a vantagem, teria dificuldade de aprovar até a compra de papel higiênico.

Verdade seja dita, a função do presidente não é tão restrita assim, pode e vai influenciar a política econômica do país. Os impactos, bom, já conversamos na semana passada.

Resta entender, portanto, as razões pelas quais os FIIs ficaram parados diante dessa alta do mercado. Estou aqui justamente para te ajudar a entender.

Vamos por partes.

Por que as ações dispararam depois do primeiro turno?

As ações subiram forte logo depois do primeiro turno porque o mercado entendeu que uma disputa mais acirrada reforçou a estabilidade da democracia brasileira e que exageros para qualquer um dos lados não serão tolerados.

Diante dessa leitura, a percepção de risco do país cai e o prêmio de longo prazo que pagamos – na forma de juros dos títulos do governo de longo prazo -, cai.

Como já disse mil vezes e vale sempre repetir, os fundos imobiliários e as ações têm relação inversa com a taxa de juros de longo prazo, isso porque, se o custo de oportunidade do investidor fica menor, o fluxo de caixa que esses FIIs ou ações geram em dividendos passam a valer mais no presente. 

Logo, se valem mais no presente, os investidores compram.

Como o lendário investidor de ações Warren Buffett diz: a taxa de juros é como a gravidade.

Tanto é verdade que isso rapidamente se materializou nas ações, mas não nos FIIs. Vamos entender a razão.

Por que os FIIs praticamente não subiram?

Acompanho os FIIs há bastante tempo, tempo suficiente para entender que para onde as ações vão, os FIIs vão atrás…

Nos últimos cinco dias, porém, o Ibovespa subiu mais de 7%, enquanto o IFIX – principal índice dos fundos imobiliários – subiu menos de 1%. 

Como a volatilidade dos FIIs é metade do mercado acionário, era de se esperar que os FIIs subissem ao menos 3% essa semana.

Esse movimento usualmente é atrasado e corrige-se em poucos dias, mas acredito que tenha outro fator pesando.

Cantei a bola semana passada que os investidores ficariam com medo da nova política de tributação de dividendos dos candidatos (dividendos hoje são isentos e poderiam ser tributados). 

Dito e feito.

A maior parte das matérias que li na última semana sobre FIIs falavam sobre isso.

Não caia nessa.

Já expliquei que o poder de arrecadação da indústria é muito pequeno para o governo interferir ativamente. Temos uma indústria grande o suficiente, em termos de investidores, para gerar pressão sobre esse tema. 

Com uma reforma tributária precisando de benção do congresso, barrar isso não deveria ser um problema.

O mercado nunca fica em dúvida, por isso não subiu com a força que deveria logo de cara, mas vai corrigir nas próximas semanas e os FIIs ficarão mais caros.

Observe no gráfico anterior que existe uma relação inversa entre a taxa de juros de 10 anos do Brasil e o desempenho dos FIIs. 

Com a sua elevação em 2020 por conta da pandemia, o IFIX caiu dos 2.900 pontos para quase 2.500.

O cenário piorou em 2021, mas a elevação da inflação e a maior presença dos FIIs de CRI no IFIX (fundos que investem em títulos de Renda Fixa que repassam a correção monetária) ajudaram o índice a se recuperar. 

A partir de julho deste ano, quando começou a ficar claro que a taxa de juros pararia de subir, a taxa de juros de longo prazo começou a cair e os FIIs, especialmente os de tijolo, começaram a subir rapidamente. 

Esse movimento irá se acentuar a partir de agora, fazendo com que os FIIs recuperem, em 2023, o pico de preço de 2019.

É momento de comprar ou esperar?

Não espere as eleições acabarem para investir.

Levando em consideração que os FIIs estão negociando com desconto sobre valor patrimonial de seus imóveis, que o valor destes está subindo, assim como o aluguel por m², o desconto relevante em relação aos seu próprio histórico e em relação ao movimento da taxa de juros de longo prazo nos oferece margem de segurança suficiente para comprar antes das eleições. 

Sendo mais direto: se está barato, por que esperar?

Compre FoFs de FIIs e FIIs de tijolo. Prefira lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos. 

Se estiver em dúvida de quais FIIs comprar, pare de seguir as carteiras sugeridas na internet, convido você a acessar os meus 12 FIIs favoritos, que acumulam mais de 20% de valorização em 2022.

Esperar pode custar caro.

Bora FII do Bill.

Nos vemos na semana que vem,

Felipe Paletta, CNPI

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