Nesta coluna vou te dizer: (i) o que penso sobre política e investimentos; (ii) os impactos das eleições nos fundos imobiliários; e (iii) como se posicionar agora.
Começo dizendo que odeio política, não acompanho jornais tradicionais e isso nunca interferiu nos resultados dos meus investimentos.
Tudo que envolve política e notícias esconde ruídos que são perigosos e podem te contaminar rapidamente e te influenciar a tomar decisões que não deveria.
Somos seres emotivos e toda comunicação ruidosa afeta a maneira como nos sentimos e as decisões que tomamos. Se você cometer esse erro com o seu investimento, pode ser fatal.
Por isso, só analiso política se for dentro do contexto histórico e dos padrões de repetição históricos.
Como dizia Mark Twain, a história não se repete, mas rima.
Mudanças de poder representam mudanças de fundamentos para os negócios e para o mercado imobiliário. Precisamos entender quais mudanças são essas e quais os seus reflexos.
A vantagem deste ano é que conhecemos bem os dois candidatos.
As premissas importantes no longo prazo, que precisam ser avaliadas, são:
Se o governo é mais expansionista no crédito ou não, se é pró-redução de impostos ou não, se é a favor de uma presença maior do estado…
Isso nos exige seletividade quanto mais próximos das eleições chegamos.
Historicamente, as ações e os FIIs costumam ter um belo ano de valorização no primeiro ano de mandato presidencial, assim como costumam subir seis meses antes do pleito.
Com base nessa constatação é que decidi agressivar minha carteira recomendada de FIIs da Monett em meados de março. Com isso, conseguimos belas valorizações e vimos a nossa carteira como um todo subindo mais de 20% em 2022.
No entanto, precisamos refletir sobre como nos posicionar pós-eleição, pois, apesar de a história nos mostrar que o próximo ano pode ser promissor para os ativos de risco, temos uma recessão global em curso e uma imprevisibilidade sobre quem ganhará.
Desta forma, quando as probabilidades se equilibram, nossos portfólios devem se equilibrar e entrar em teses que possam se valorizar e crescer dividendos, independentemente da vitória de um, ou de outro.
Entendo que os exageros cometidos na pandemia, quando os FIIs ficaram baratos demais, ainda não foram corrigidos completamente e não acredito que a vitória de um candidato específico altere esses fundamentos.
O medo pós-eleições pode até retardar o movimento, mas não vai alterar a capacidade de bons imóveis aumentarem aluguel ao longo dos anos, especialmente diante de um cenário global que parece favorecer o Brasil.
Tributação de Dividendos
Um dos assuntos mais polêmicos a serem discutidos no pós eleições, no meu ponto de vista, é a questão da tributação sobre dividendos.
Essa será uma discussão muito presente daqui em diante e acredito que, seja Lula ou Bolsonaro, ambos terão que avançar na reforma tributária. Assim como na última discussão, ficará claro que o baixo poder de arrecadação da indústria de FIIs, abaixo de 0,1% da receita da União, não compensa o desestímulo do investimento.
Isenção dos dividendos dos FIIs é o que atrai os investidores pessoa física. Mate isso e a indústria crescerá a passos de tartaruga.
Como disse o gestor do CSHG em evento do Credit Suisse nessa semana, se o IFIX – principal índice dos FIIs – fosse uma ação, ele seria o 10° maior do Ibov; 3º maior em pagamento de dividendo nominal; 1º quartil de retorno no últimos 12M, 2º quartil nos últimos 5 anos; seria a menos volátil; 2º quartil em liquidez.
Portanto, ainda que o seu poder de arrecadação seja baixo, falamos de uma indústria grande, com quase dois milhões de investidores que fazem barulho.
Por isso, ainda que o futuro seja incerto, acredito que não passa.
Dito isso, pensando de maneira fria e reforçando que não tenho partido e nem tendência política – novamente, odeio política -, aponto alguns impactos que a eleição de Bolsonaro ou de Lula podem influenciar os FIIs.
Cenário Bolsonaro
No caso de uma reeleição, entendo que não veremos nada diferente do que vimos nos últimos anos para os fundos imobiliários.
O foco do governo tem sido a redução do investimento do governo e estímulo ao desenvolvimento do mercado de capitais. Por isso, podemos esperar que a indústria de FIIs siga crescendo em representatividade e que o patrimônio dos fundos cresça.
Por outro lado, podemos esperar um crescimento lento da economia. Esse impacto pode tornar o movimento de apreciação dos imóveis mais lento.
Uma combinação do portfólio com um pouco mais de FIIs de CRI pode ser uma decisão assertiva.
Cenário Lula
No caso do Lula no poder, a mudança de direção na política econômica pode influenciar o dólar e, com isso, cobrar um prêmio de risco mais elevado na taxa de juros. Isso pode significar uma correção do preço dos fundos imobiliários e ações.
Além disso, um maior peso do estado nos investimentos pode redirecionar parte do capital que está no mercado de capitais para os bancos de fomento, o que diminui o ritmo de expansão da indústria de FIIs.
Por outro lado, se o histórico do governo petista se repetir, podemos esperar maior expansão de crédito e investimentos do governo, o que pode acelerar o movimento de apreciação dos imóveis, em especial aqueles mais ligados ao varejo, como galpões logísticos (e-commerce) e shopping centers.
Logo, uma posição maior em fundos de tijolo faria sentido, com exposição maior aos FIIs de CRI com carteira indexada ao CDI.
Como se posicionar agora?
Diante desse cenário, entendo que uma carteira diversificada entre 70% FIIs de tijolo e 30% FIIs de CRI pode trazer bons dividendos e uma bela valorização nos próximos 12 meses.
Dentro dessa fatia de fundos de tijolo, minhas preferências são pelos segmentos de shopping, galpão logístico e lajes corporativas. Um terço em cada.
Compre duas opções, pelo menos, dentro de cada um dos setores e espere. Feito isso, é só votar, acompanhar as eleições. Teremos muito tempo para refletir semana a semana a partir de agora.
Para saber em quais FIIs de tijolo e de CRI investir, entre na minha carteira Investidor Imobiliário.
Por Felipe Paletta, analista da Monett
