Recentes alterações na legislação brasileira, promovidas pela lei 14.754 – que alterou as regras de tributação de aplicações em Fundos de Investimento no país e foi sancionada em dezembro pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva -, têm impactado as regras para alavancagem (endividamento) de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), apontam especialistas no setor.
A estratégia de alavancagem em FIIs consiste na obtenção de recursos adicionais por meio de empréstimos ou financiamentos, visando aumentar o capital disponível para investimentos em ativos imobiliários.
Anteriormente, essa prática era limitada pela legislação, que proibia a constituição de ônus sobre os imóveis dos fundos, impedindo que fossem utilizados como garantia para empréstimos.
Carolina Borges, analista da EQI Research, destaca que, antes da mudança na lei, a prática da alavancagem não estava descartada e era possível se o FII adquirisse um imóvel já dado como garantia para empréstimo e assumisse a dívida associada.
“O artifício era usado por gestores em momentos mais conturbados, de difícil acesso ao mercado para se capitalizar, geralmente porque o valor patrimonial do fundo não estava adequado para fazer uma emissão. Então virou uma brecha na lei, uma oportunidade de adquirir bons imóveis, sendo que você não tinha o recurso. Então, você adquiria o imóvel já com a dívida. Diversas consultas foram feitas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e nunca houve problema na justiça”, ela diz.
Contudo, a nova legislação agora explicitamente permite que os imóveis do portfólio do FII sejam dados em garantia para obtenção de empréstimos, se o uso do recurso for para pagar garantias dadas pelo fundo.
Carolina esclarece que essa mudança proporciona mais liberdade aos gestores, permitindo a rolagem de dívidas. “Se um fundo não possui recursos para amortizar uma dívida, agora ele pode contrair um novo empréstimo, utilizando os imóveis como garantia, o que anteriormente não era possível”, explica.
Carolina Borges: estratégia de escolha dos FIIs pede ainda mais atenção do investidor
Carolina Borges destaca que, embora a lei agora permita a alavancagem com imóveis como garantia, a essência da estratégia de investimentos em Fundos Imobiliários permanece inalterada.
A analista ressalta que a qualidade da gestão do fundo passa a ser ainda mais relevante nesse novo contexto, pois são os gestores que tomam as decisões relacionadas à alavancagem.
Ela aponta que a alavancagem pode ser tanto benéfica quanto prejudicial, dependendo do uso que é feito dos recursos. “O fator determinante continua sendo a destinação desses recursos, ou seja, se o empréstimo será usado para adquirir bons ativos imobiliários, que agreguem valor ao portfólio do fundo”, afirma.
“Na minha opinião, muda pouca coisa, porque a alavancagem pode ser boa ou ruim. Depende muito do que você está comprando com essa alavancagem. Se você toma dívida para comprar imóvel e ele é bom, você consegue gerar valor. Então, a grande questão continua sendo a destinação de recursos”, avalia.
Carolina enfatiza que a mudança na lei proporciona mais liberdade os fundos, mas os riscos permanecem os mesmos. Escolher bem a gestora do fundo e monitorar atentamente as decisões de investimento permanecem como pontos-chave para os investidores interessados em FIIs.
Nesse contexto, a escolha criteriosa de um FII com uma equipe de gestão competente torna-se fundamental, uma vez que são eles que tomam as decisões relacionadas à alavancagem. O investidor também deve sempre acompanhar de perto as aquisições realizadas pelo fundo para assegurar um bom investimento, ela recomenda.
O que é alavancagem de Fundo Imobiliário: saiba mais
A estratégia de alavancagem em fundos imobiliários (FIIs) é uma abordagem na qual esses fundos utilizam recursos adicionais, geralmente por meio de empréstimos ou financiamentos, para aumentar o capital disponível para investir em ativos imobiliários.
Essa prática é adotada com o objetivo de potencializar os ganhos para os cotistas, mas também envolve riscos consideráveis que os investidores devem avaliar cuidadosamente.
Alavancagem de FIIs é diferente de alavancagem de Fundos de Investimento e de operar alavancado na bolsa
Diferentemente do que acontece no mercado de FIIs, dentro do contexto dos Fundos de Investimento (FIs), a alavancagem refere-se à prática de assumir uma exposição financeira superior ao patrimônio líquido em uma operação específica. Essa situação é frequentemente alcançada por meio de instrumentos derivativos, como contratos futuros.
Também os investidores pessoas físicas podem operar alavancados na bolsa de valores, por meio dos contratos futuros, uma estratégia considerada de alto risco. Existem diversos contratos futuros para os quais não é necessário ter todo o valor da operação disponível. Em vez disso, o investidor só deposita uma margem de garantia e, no final do dia, recebe (ou paga) o ajuste da operação.
Como saber se um fundo de investimento é alavancado?
Para saber se um fundo está alavancado, você pode consultar as informações disponíveis no prospecto do fundo, que é um documento detalhado com as principais características do fundo, como sua política de investimento, custos e riscos associados.
Como calcular a alavancagem de um FII?
Para mensurar a alavancagem, pode-se usar o cálculo do grau de alavancagem financeira (GAF), que consiste na divisão do lucro antes dos juros e imposto de renda pelo lucro antes do imposto de renda. Caso o resultado seja maior que um, o efeito da alavancagem é positivo.
Por fim, para medir o sucesso da alavancagem operacional, usa-se o grau de alavancagem operacional (GAO), calculado pela variação percentual no lucro operacional pela variação percentual nas vendas.
Como eu devo escolher o melhor Fundo de Investimento Imobiliário?
Quando um investidor opta por um fundo de investimento imobiliário (FII), ele geralmente está em busca da segurança proporcionada pelos imóveis, com garantia física, e da renda passiva vinda dos dividendos mensais.
Para facilitar a escolha dos melhores ativos, a EQI Research e o portal EuQueroInvestir disponibilizam um Checklist de Análise de FIIs, acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento, e que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel.
“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, responsável pela elaboração da planilha.
Quer saber mais sobre alavancagem de FIIs e cenários para investimento? Acompanhe no EuQueroInvestir!
