A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, apresentou um desempenho de 0,68%, acumulando R$ 18,39 de proventos recebidos no período de 02/02 a 08/03. O valor representa uma rentabilidade de proventos (DY) de 0,84% em relação ao preço dos FIIs na data de anúncio de pagamento.
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 224,49. Este valor inclui o aporte de R$200, os proventos recebidos de R$ 18,39 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$ 6,10.
Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research e responsável pela montagem da carteira. ressalta que o valor recebido em proventos no mês já implica em um aumento de 9,2% no volume aportado. “Seguimos com nosso segundo objetivo de receber 10% do volume do aporte em proventos. Possivelmente, atingiremos este objetivo no mês que vem”, conclui.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A Carteira atualmente é formada por seis FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos “de papel” (investem em recebíveis imobiliários) com boa qualidade de crédito, fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e fundo de fundos (que investem em outros FIIs ou possuem mandato amplo de alocação).
Carteira 200 de FIIs: destaques
O destaque em pagamento de dividendos ficou com o GARE11, com uma rentabilidade de proventos de 0,94%. O Fundo diminuiu a sua alavancagem (endividamento) de 41% para 18% após a Oferta de cotas e venda de galpão em Salvador/BA, o que deverá ser refletido em despesas menores. O GARE11 possui 100% dos contratos atípicos, com receita de locação corrigida anualmente pelo IPCA. Em janeiro, 23% dos contratos foram reajustados e, em março, está previsto o reajuste de mais 35% dos contratos, o que tende a aumentar as receitas.
O RBRF11 também foi destaque após o fundo diminuir a diferença entre o seu preço de mercado e o valor patrimonial das cotas. O FII multiestratégia gerido pela RBR é o principal cotista do HGPO11, um fundo passivo de lajes corporativas. Na última semana, o HGPO11 recebeu uma proposta de aquisição para os seus ativos cerca de 15% superior ao valor de mercado na data de divulgação da proposta.
“Com isso, tanto o HGPO11 quanto o RBRF11, apresentaram forte alta, na expectativa de um ganho de capital em breve. Cabe ressaltar que os cotistas do HGPO11 (RBRF, incluso) precisam aprovar ou reprovar a proposta recebida em assembleia a ser convocada”, pontua Carolina.
Dentre os FIIs de papel, o destaque do mês foi o BTCI11, com valorização de cerca de 2,5%. O desconto frente ao valor patrimonial continua oscilando entre 1% e 2%, dentro do esperado para um FII de papel sem problemas de crédito. Com uma carteira com bom nível de crédito, o BTCI agora negocia mais próximo do seu valor justo, com P/VP de 0,98x.
Importante lembrar que nem todo desconto em relação ao valor patrimonial indica oportunidade. No entanto, em bons fundos de papel que, por vezes, registram queda no valor de mercado em função de inflação ou CDI mais baixos, fornecem boas oportunidades de compra nessas janelas.
O EQIR11 e o CPTS11, por outro lado, estão em momentos que podemos aproveitar essas oportunidades. O EQIR apresentou uma queda de quase -4% desde a última revisão da carteira recomendada, sem nenhum evento de crédito que justifique o movimento. Com isso, o Fundo negocia com uma relação P/VP de 0,90x. Já o CPTS11 vem recuperando valor de mercado, tendo subido 1,42% no mês, mas ainda apresenta relevante desconto frente ao valor de patrimonial, com P/VP de 0,93x.
Carteira 200: mudanças em março
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 224,49. Este valor inclui o aporte de R$ 200, os proventos recebidos de R$ 18,39 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$ 6,10.
Para o mês de março, nenhum FII novo foi acrescentado na carteira, que continuará com seis ativos.
Continuará a estratégia de balancear a carteira para uma exposição média entre 10% a 20% por ativo, adquirindo os FIIs que apresentam os maiores potenciais, na visão da EQI Research. Mesmo o RBRF11 tendo apresentado forte alta no mês, os aportes iniciaram-se há pouco tempo, e a ordem de compra do FII continuará agora em março. O CPTS11 também está em bom preço para aquisição, assim como o EQIR11. Logo, os três FIIs citados representam o investimento em março.
O aporte será feito da seguinte forma:
- 09 cotas de CPTS11;
- 07 cotas de EQIR11 e
- 10 cotas de RBRF11.
Composição atual da carteira
A tabela a seguir mostra a composição atual da carteira após o novo aporte, com um caixa remanescente de R$ 0,20, para ser utilizado no próximo mês.
Carteira: resumo dos ativos recomendados
BPFF11 – Fundo de Fundos
Pontos positivos: com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, o FOF gerido pela Plural é diversificado entre papel (47% do PL) e tijolo (53% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade.
“As maiores posições em papel estão em KNIP11, KNCR11 e HGCR11, enquanto as de tijolo são BTLG, HGRU e XPLG. Adquirir BPFF11 é equivalente a comprar a carteira do Fundo com um desconto atual de 7% em relação a compra individual no mercado secundário”, explica a analista.
Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações.
“Com isso, o BPFF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas”, pontua.
CPTS11 – Fundo de Papel
Pontos positivos: o CPTS11 possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo.
Segundo Carolina, essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos. “Com a carteira de FIIs não entregando os mesmos resultados de outrora, e dada a dificuldade em realizar giros com ganho de capital, os
proventos do CPTS oscilaram muito nos últimos meses”.
Ela ainda ressalta que, no entanto, o cenário atual já mudou. “A Capitânia vem realizando giros na carteira de CRIs com o objetivo de aumentar a taxa média do portfólio. Praticamente 100% dos CRIs
estavam indexados ao IPCA com prêmio médio de 7,3%”.
Pontos negativos: os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano.
A analista avalia que comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada. “Nos períodos deflacionários, por exemplo, o custo das operações foi superior à receita dos CRIs, sendo detratora do resultado do Fundo. Por outro lado, a queda na taxa de juros irá reduzir o custo dessas operações, podendo potencializar o retorno”.
EQIR11 – Fundo de Papel
Pontos positivos: o fundo possui 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. A analista de FIIs, ressalta a boa diversificação setorial do fundo, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos. O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo.
Pontos negativos: Segundo Carolina, o EQIR11 possui baixa média de liquidez diária. No entanto, ela avalia que para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional.
GARE11 – Híbrido
Pontos positivos: possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do RS, SP, BA e PE, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz.
Pontos negativos: o GALG11 tem 38% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).
RBRF11 – Multiestratégia
Pontos positivos: o fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. A analista avalia que no médio a longo prazo, ativos de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor. Também ressalta que dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da carteira.
Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, Carolina pontua que o RBRF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.
Para ter acesso ao relatório completo da Carteira 200 de FIIs, basta cadastrar-se gratuitamente na EQI Research e poder ver outras recomendações e análises detalhadas de investimentos assinadas pelo time de especialistas da casa.
