Atualmente, o único imposto do aluguel que incide sobre os rendimentos por pessoas físicas é o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), recolhido mensalmente via Carnê-Leão. Essa realidade, porém, deve mudar com a Lei Complementar nº 214 de 2025, que implementará gradualmente o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual no Brasil. O assunto foi debatido na live “Nova Lei do Aluguel: Mais imposto, menos retorno?”, da EQI Research, que reuniu a head e analista de FIIs Carolina Borges, e o analista João Zanott.

A Reforma Tributária promove a substituição de tributos como ISS, PIS e Cofins por dois novos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A transição começa em 2026 e será concluída apenas em 2033.

Imposto de aluguel: estimativas iniciais de alíquota

Segundo os especialistas da EQI Research, a alíquota cheia do IVA deve girar em torno de 28%. Contudo, no caso dos aluguéis residenciais tradicionais, haverá um fator redutor de 70%, o que resultaria em uma carga efetiva de aproximadamente 8,4% sobre a receita bruta.

Já nas locações de curta duração — como contratos de até 90 dias, incluindo os feitos via Airbnb e demais plataformas — o impacto será bem maior. Nesses casos, a alíquota projetada chega a 16,8%, praticamente o dobro do aluguel convencional, o que somado ao IRPF pode levar a carga tributária próxima de 40%.

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Quem será afetado? Os gatilhos da tributação

A nova carga tributária não atingirá todos os investidores da mesma forma. A incidência do IVA dual dependerá de gatilhos específicos, como:

• Ter quatro ou mais imóveis e uma receita anual superior a R$ 240 mil em aluguéis.

• Possuir menos de quatro imóveis, mas com receita anual de aluguel superior a R$ 288 mil.

• Realizar a venda de três ou mais imóveis diferentes no mesmo ano-calendário, independentemente do valor de cada unidade.

• Construir imóveis e vendê-los em menos de cinco anos após a obra, o que tende a desestimular a atividade de pequenos construtores pessoas físicas.

Regras rígidas e efeito sobre o mercado

Um dos pontos que mais chamaram a atenção na análise da EQI Research é que a tributação não incidirá apenas sobre o excedente da receita. Ultrapassado o limite, toda a renda de aluguel passa a ser tributada pelo IBS e CBS.

“Se o contribuinte receber R$ 240.001 em aluguéis, todo o valor será tributado, e não apenas o que exceder esse limite”, explicou João Zanotti.

Na avaliação de Carolina Borges, mesmo investidores que não se enquadrarem de imediato nos novos critérios devem sentir reflexos da medida.

“Parte dos locadores, impactados pela nova carga, deve repassar os custos aos inquilinos. Isso tende a pressionar os preços dos aluguéis e afetar o mercado como um todo”, afirmou.

Airbnb e locações por temporada serão os mais impactados

A Reforma Tributária também equipara os contratos de curta duração, inferiores a 90 dias, aos serviços de hotelaria. Na prática, o proprietário que aluga imóveis por temporada passará a ser tributado como um hotel.

Com isso, a carga tributária sobe de forma expressiva:

“Para quem aluga via Airbnb ou plataformas similares, a alíquota pode chegar a 16,8%, sem contar o IRPF. Isso significa um aumento brutal da tributação nesse segmento”, destacou Zanotti.

Ferramenta para simular o impacto

A EQI Research disponibilizou um simulador exclusivo, disponível no aplicativo EQI+, que permite ao investidor calcular de forma personalizada como ficará sua situação após a reforma tributária. Para acessar o simulador e relatório completo da EQI Research, clique aqui.

“Cada caso é único. O simulador ajuda o investidor a entender se será enquadrado nos gatilhos e a projetar o impacto real sobre sua renda de aluguel”, concluiu Carol Borges.

Tudo sobre o novo imposto do aluguel

Quando começa: 1º de janeiro de 2026, com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025.

Mudança principal: além do Imposto de Renda (IR), os aluguéis passarão a pagar IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), que substituem ISS, PIS e Cofins.

Alíquotas estimadas:

• IVA (IBS + CBS) pode chegar a 28%.
• Locação de longo prazo: redutor de 70% → imposto efetivo de 8,4%, além do IR.
• Locação por temporada (até 90 dias): redutor de 40% → imposto efetivo de 16,8%, além do IR.

Quem será afetado primeiro:

• Quem recebe +R$ 240 mil/ano em aluguéis e tem mais de 3 imóveis.
• Quem recebe +R$ 288 mil/ano em aluguéis, mesmo com menos imóveis.
• Quem vende mais de 3 imóveis por ano.
• Quem revende imóveis construídos ou reformados nos últimos 5 anos.

Impactos práticos:

• Proprietários podem ver a carga subir até 29,8%, representando +R$ 25 mil por ano em impostos.
• Investidores com 4 imóveis podem pagar +R$ 22 mil/ano em tributos.
• Possível repasse de custos para inquilinos, mas com risco de vacância ou queda no valor dos imóveis.

Estratégias recomendadas:

• Criar holding patrimonial.
• Diversificar em fundos imobiliários (FIIs).
• Revisar a carteira de investimentos.
• Simular os impactos com ferramentas especializadas antes de 2026.

Perguntas frequentes