Em meio à pandemia do coronavírus, não é apenas a bolsa de valores que acumula quedas. Os fundos de investimento imobiliários (FII) também estão derretendo na B3 em meio ao pânico dos investidores.
Mas antes de tirar conclusões, veja agora qual foi o tamanho da queda, o que ela significa e como isso afeta seus investimentos:
Tombo dos FII
Para começar, um indicador do clima do mercado é o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX), que recuou 17% em uma semana.
Outra comparação é que o índice acumula perda de 30% no ano.
Vale lembrar que o IFIX é composto por cotas de fundos negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.
A tabela acima mostra a variação do Ibovespa, principal índice de ações brasileiro, e o IMA, que representa o desempenho de uma carteira de títulos públicos federais atrelados à inflação. Veja ainda o compartivo destes indicadores ao longo do tempo.
Entenda porque FII estão em queda
Neste momento, a forte baixa dos FII está ligada ao sentimento de medo dos investidores em meio à crise do coronavírus.
É importante citar que a liquidez do mercado de fundos de investimento imobiliário na bolsa de valores é muito mais baixa do que o mercado de ações. Por isso, as quedas e altas tendem a ser mais bruscas.
A baixa deste mercado se explica principalmente pelo movimento de vendas de investidores não instituicionais. Eles estão vendendo suas posições em um mercado que enfrenta baixa liquidez.
Segundo o assessor de investimentos Juliano Custodio, os fundos estão abaixo do seu valor patrimonial. No entanto, seu potencial de longo prazo não foi alterado. “O desespero fez muita gente vender e pouca gente comprar, e naturalmente os preços caíram muito”, afirma.
Fundo de Shopping: preocupação x fundamentos
Os fundos de investimento imobiliários que investem em shopping center são alguns dos que têm sentido este efeito mais fortemente.
Isso se explica pelo movimento de fechamento das operações de vários shoppings pelo país para conter a pandemia do COVID-19.
Um exemplo é o fundo Malls Brasil Plural (MAL11), que ontem estava sendo vendido por 47% do que valem os prédios que o fundo possui (veja na arte abaixo, seu valor patrimonial era de 0,47 ontem). Suas cotas estavam sendo vendidas a cerca de R$ 5,5 mil por metro quadrado.
É um valor baixo. Principalmente quando se leva em conta que é difícil encontrar até apartamentos por este valor de metragem. Uma referência é o preço médio por metro quadrado de apartamentos no Estado de São Paulo. Em fevereiro de 2020, o preço foi de R$ 9,033 mil, de acordo com índice FipeZap.
Os especialistas destacam, no entanto, que mesmo com a crise de consumo, o valor dos prédios detidos pelos fundos não será corroído no longo prazo.
“Eles vão diminuir o faturamento. Mas mesmo que metade das lojas dê calote total, você ainda pode encontrar retornos (yields) de 5% ao ano ou mais”, explica Custodio.
A título de exemplo, o especialista citou retornos com aluguel dos fundos XP Malls (XPMLL11) e o RBR Properties (RBRP11). Em sua visão, estes continuariam atrativos mesmo se o yield caísse pela metade.
Exemplos práticos
Confira na tabela abaixo como está a relação entre o valor de mercado e o valor patrimonial dos fundos.
Quando dividimos o preço de mercado pelo valor patrimonial (P/VPA), conseguimos ter uma percepção do quanto o mercado está disposto a pagar pelo patrimônio líquido daquele fundo.
Por exemplo, se o valor de mercado dividido pelo valor patrimonial for igual a 1, significa que a cota está sendo negociada em linha com o seu valor patrimonial.
Em contrapartida, quando o P/VPA fica inferior a 1, significa que a cota está sendo negociada a um valor menor que seu valor patrimonial, como é o caso atualmente.
Em outras palavras, em tempos de aquecimento do mercado, o P/VPA tende a ficar acima de 1.
Veja o P/VPA dos fundos mais desvalorizados:
Outro dado importante é o yield de distribuição. Este indicador mede o desempenho do fundo de acordo com os proventos pagos aos cotistas. O Yield mostra a relação entre os dividendos distribuídos e o preço da cota.
Conforme explicado anteriormente, a expectativa é que este yield seja afetado com a redução do consumo, embora o patrimônio seja preservado.
A tabela completa sobre os FII você pode baixar neste link.
Fundo imobiliário é diferente de ação
Uma diferença importante entre as ações das empresas e os FII é que os fundos de investimento imobiliário oferecem a renda do aluguel somada à garantia do seu patrimônio (seus prédios, shoppings, etc).
Em outras palavras, mesmo que o aluguel fique prejudicado pela crise, o investidor tem a proteção de ser cotista de um fundo com um bem real.
Ou seja, este patrimônio não vai deixar de existir pela crise de consumo. Assim, o bem real detido pelo FII – shopping ou prédio comercial – vai continuar lá, e poderá ser vendido no futuro.
Como posso analisar um FII?
Agora que você entendeu o que está acontecendo no mercado, vale destacar outro fato importante. Caso você tenha interesse em se tornar cotista de um FII, é necessário escolher com cuidado antes de comprar.
Neste caso, um dos pontos mais importantes é ter clareza de onde determinado fundo investe e qual é o seu objetivo.
O documento que contém as informações relevantes sobre um fundo imobiliário é chamado de regulamento. Ele fica disponível no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Enfim, veja como encontrar e analisar este documento neste link.
