Você sabia que pode ter uma renda acima da média com os CRIs de cemitérios? O setor de “deathcare” oferece uma boa rentabilidade a seus investidores, com opções que pagam IPCA + 7% ao ano. Inclusive, a primeira fatia deste tipo de emissão garantiu quase 10% de lucro, quando a Selic ainda estava em 4%.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são ótimas opções de investimento em renda fixa, pois conta com a segurança de serem papéis atrelados a imóveis físicos. Além de poder ser liquidado a qualquer momento em caso de inadimplência.

Este artigo traz uma melhor explicação a respeito do CRI ofertado por empresas de serviços funerários. Portanto, ao longo deste texto você saberá o que é CRI de cemitérios, sua rentabilidade, moldes e porque o setor se mostrar promissor.

Ficou curioso? Continue a leitura sobre CRI de cemitério e explore tudo a respeito destes títulos do setor ‘deathcare’, que é mais uma opção de investimentos no mercado financeiro imobiliário.

CRIs de Cemitério: O que é CRI?

CRI é um dos títulos do mercado de renda fixa que mais chama a atenção em razão de suas características: segurança e rentabilidade. Sua sigla quer dizer Certificado de Recebíveis Imobiliários. Eles são usados por empresas do ramo de imóveis para captar recursos e realizar investimentos visando sua expansão.

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Outra característica dos CRIs que vale destacar é a intermediação de uma instituição chamada securitizadora em seu processo de emissão. Cuidado para não se confundir com seguradoras. Deste modo, ainda que a emissão seja de empresas do ramo imobiliário, quem faz o processo operacional de emissão deve ser uma securitizadora. Trata-se de uma instituição não financeira com finalidade de comercialização dos papéis.

Na prática o que ocorre é uma espécie de antecipação de recebíveis: grandes corporações com contratos de longo prazo “empacotam” seu recebimento futuro e trazem a valor presente.

Depois transformam esse direito de recebimento por meio de uma securitizadora em CRI e permitem sua distribuição no mercado.

Quem adquire o papel faz um investimento com uma promessa de retorno do capital investido no futuro acrescido de juros.

Moldes estruturais de um CRI

Como o CRI é uma espécie de antecipação de recebíveis, pode ser aplicado de várias formas: em contratos de aluguéis, em vendas de terrenos em loteamentos ou em construções de edifícios.

Quando o proprietário de um determinado imóvel ou edifício tem o desejo de melhorar a estrutura do bem sob sua propriedade ou quer investir em um novo empreendimento, mas não possui capital suficiente, ele pode recorrer ao empréstimo bancário.

Este empréstimo pode ser por meio da emissão de CRIs sobre recebimentos futuros. Logo, este apoio vem por meio de uma securitizadora, instituição habilitada a fazer este tipo de operação financeira. Então, há uma análise de ativos, garantia de recebimento e risco associado à transação.

Após o trâmite inicial, se houver aprovação, a taxa é atribuída ao papel. Portanto, o emissor de títulos recebe o fluxo financeiro que por meio de aplicação de seus investidores só seria possível no futuro.

A remuneração será feita conforme o pagamento de aluguel dos inquilinos deste imóvel ou edifício, porém, não ocorre exatamente no momento em que o pagamento do aluguel é efetuado, visto que o valor vai para uma conta conhecida como conta escrow (conta de garantia), que é utilizada para garantir a rentabilidade dos investidores após o vencimento de seu contrato, caso haja aumento da inadimplência e o fluxo financeiro contrariou a expectativa inicial da operação.

Por que investir em CRI de cemitérios?

Apesar do assunto ser tabu entre alguns investidores, o setor funerário é um dos mais promissores do Brasil. Basta verificar o potencial dessas empresas e a sua inclusão, cada vez maior, no mercado financeiro. O Grupo Cortel, por exemplo, é o pioneiro na oferta de CRI no setor ‘deathcare’ no Brasil. O grupo captou R$ 200 milhões em CRI para disputar licitações de cemitérios em São Paulo, onde os números de óbitos chegam a 60 mil por ano. Diante disso, a capital paulista é um ponto estratégico do grupo, visando sua expansão e verticalização.

Isto porque a concessão dos cemitérios municipais na principal cidade do Brasil poderá fortalecer ainda mais a empresa funerária, que já conta com 12 cemitérios em sete estados. Somente em 2021, o Grupo Cortel fez quatro aquisições, entre elas, o serviço funerário Metropax, em Belo Horizonte, com 400 mil beneficiários.

O Grupo Cortel agora se voltou para a licitação dos serviços de gestão e expansões dos 22 cemitérios e crematórios públicos de São Paulo, além da prestação de serviços funerários da cidade por 25 anos. Mas, busca também entrar em regiões onde ainda não opera, como o Nordeste.

Somente no ano passado, o Cortel faturou R$ 200 milhões.

A primeira tranche do Grupo Cortel saiu a 7% + IPCA, com prazo estipulado de 10 anos. Seus investidores, portanto, foram os FIIs VBI e REC Capital. Além dos CRIs de cemitérios já adquiridos por estes fundos, há a expectativa que eles voltem a comprar uma fatia do investimento em outro momento.

Cortel busca equilibrar heavy e light assets com aquisições e expansões tanto de cemitérios e crematórios quanto nos planos funerários. Com a captação de investidores, o grupo visa seu processo de consolidação no mercado. Além disso, o grupo tem real estate, seguros e serviços.

Como funciona o CRI de cemitérios?

Os CRIs de cemitérios prometem taxas mais elevadas que dos demais papéis de companhias de outros setores, justamente pelo fato de buscarem uma expansão e consolidação no mercado de capitais no setor deathcare.

O funcionamento deste papéis estão direcionados à aquisição a longo prazo. A oferta de CRIs  de cemitérios foi lançada há pouco tempo no mercado. As primeiras tranches contaram com prazos estabelecidos em 10 anos e saíram a 7% mais IPCA.

O CRI possui três formas de apresentar aos investidores a sua rentabilidade pelo capital investido: formato prefixado, pós-fixado e renda híbrida.

Prefixado:

Neste modelo, assim como o prazo de duração é de conhecimento de ambas as partes na negociação — cliente e empresa —, os rendimentos também são definidos no momento da contratação, sendo firmados de maneira fixa, sem poder alterá-los. Caso contrário, poderá haver multa a depender da política de determinada empresa.

Desde o princípio, são definidos os juros ao mês e ao ano, explícitos em contrato juntos à taxa de corretagem. Também é definida e taxa de juros a pagar caso o resgate seja antecipado, podendo assim se obter um retorno menor que o estipulado em contrato.

Pós-fixado:

Neste formato o CRI é atrelado a algum índice. Isto quer dizer que quem dita a rentabilidade é o mercado, conforme a taxa fixada.

Nesse caso não é possível definir a rentabilidade final. Isto porque os índices escolhidos estão atrelados à taxa Selic. A sua precificação, por exemplo, é natural ocorrer a cada 45 dias, o que impossibilita fixar um valor final. Uma vez que a nomenclatura é expressa na forma de percentual do benchmark. Por exemplo: 110% do CDI.

Renda híbrida:

A renda híbrida do CRI, envolve uma parte prefixada e outra pós-fixada. Portanto, significa que a nomenclatura indica uma parte fixa como percentual absoluto enquanto a outra encontra-se ligada a algum benchmark.

Um exemplo deste modelo é o IPCA + 5%, com o CRI atrelado à inflação. Tais títulos oferecem retorno real, que significa um ganho acima da inflação.

Rentabilidade do CRI de cemitérios

Os papéis do setor deathcare pagam IPCA + 7% ao ano. Além disso, contam com a garantia de um imóvel e dos recebíveis de um dos cemitérios de determinada companhia do setor.

Apesar dos CRIs de cemitérios terem começados a preparação de emissão de papéis com a Selic próxima de 4%, eles acabaram sendo emitidos com a Selic próxima de 10%. Há uma discussão de valores quanto à moldação de novos CRIs.

Além dessa rentabilidade, uma das principais vantagens do CRI reside no fato de ele ser isento da cobrança de imposto de renda. Somado a isso existem papéis que pagam juros periodicamente, aumentando as chances de um maior lucro com o retorno por conta do reinvestimento de capital.

As garantias dos CRIs não param por aí. Isto porque quando se trata de imóveis físicos, eles podem ter sua liquidação exercida em caso de inadimplência. Já os CRIs atrelados ao índice de referência são ótimas opções de rentabilidade ao mesmo tempo que seu capital fica protegido.