A São Carlos (SCAR3) encerrou o quarto trimestre de 2025 com forte execução na reciclagem de portfólio e redução expressiva de dívida – mas o Bradesco BBI mantém postura cautelosa sobre o papel. Os analistas Bruno Mendonça e Wellington Lourenço reiteraram recomendação neutra, com a ação negociando a cerca de 0,9 vez o preço sobre valor patrimonial.
As vendas de ativos no quarto trimestre de 2025 totalizaram R$ 364,5 milhões, encerrando o ano com R$ 1,2 bilhão em desinvestimentos a um cap rate médio de 7,1%.
“Os principais destaques foram a venda de um portfólio de escritórios com seis ativos para o FII SC JiveMau por R$ 337,2 milhões e a venda da loja da rua Ponta Grossa por R$ 11 milhões”, apontam Mendonça e Lourenço.
Também foi concluída a venda do centro de conveniência São Paulo Cerbo Divino para o FII TGRU Master por R$ 16,6 milhões, a um cap rate de 6,9%.
Dividendos e desalavancagem
A reciclagem de ativos se traduziu em distribuição robusta aos acionistas.
“A São Carlos distribuiu R$ 506 milhões em dividendos em 2025, implicando dividend yield de 45,7% no ano”, destacam os analistas.
Ao mesmo tempo, a dívida líquida recuou de R$ 492,5 milhões no quarto trimestre de 2024 para R$ 237,9 milhões no quarto trimestre de 2025 — redução de 52% em doze meses. A alavancagem medida pela relação dívida líquida sobre valor da carteira mais cotas de FIIs caiu para 10,9%.
No operacional, o Best Center se destacou. “As vendas dos inquilinos atingiram R$ 103,7 milhões, com crescimento de 7,4% no ano, SSS (Vendas nas Mesmas Lojas) de 5,3% e SSR (Aluguel nas Mesmas Lojas) de 11,7% na comparação anual”, ressaltam Mendonça e Lourenço.
A receita de serviços para os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) quase dobrou, com alta de 97,9%, refletindo a transição do modelo de negócios da companhia.
Estratégia e valuation
O Ebitda recorrente do quarto trimestre de 2025 totalizou R$ 14,9 milhões, queda de 49,2% no ano, reflexo direto da redução do portfólio. O FFO (Funds from Operations) recorrente foi negativo em R$ 3 milhões.
“Vemos a gestão focada em reduzir as vacâncias de escritórios na mesma base de ativos e em continuar a reciclagem seletiva como principal alavanca para fortalecer o balanço e expandir as receitas baseadas em comissões dos FIIs”, explicam os analistas.
Ainda assim, “embora a estratégia de poucos ativos e a estrutura de FII sejam estrategicamente positivas, vemos a ação como justamente precificada em cerca de 0,9 vez o preço sobre o valor patrimonial (P/VP), mantendo postura neutra nos níveis atuais”, concluem Mendonça e Lourenço.
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