O Banco Safra rebaixou a recomendação para as ações da Log CP (LOGG3) de outperform para neutra, avaliando que a recente valorização dos papéis reduziu a atratividade da relação entre risco e retorno. Apesar de reconhecer a qualidade dos ativos da companhia e o forte desempenho operacional, o banco acredita que boa parte do potencial já está refletida no preço das ações.
As ações da empresa acumulam alta de aproximadamente 27% no ano, desempenho superior ao do Ibovespa, que sobe cerca de 8%, e ao índice do setor de shoppings, com avanço próximo de 7%. Diante desse cenário, o Safra estabeleceu preço-alvo de R$ 32 por ação para os próximos 12 meses, o que representa um potencial de valorização de cerca de 18%.
Crescimento operacional
Na avaliação dos analistas, a Log CP segue apresentando fundamentos sólidos. A companhia registrou 15 trimestres consecutivos de crescimento real dos aluguéis, mantendo níveis historicamente baixos de vacância e inadimplência, mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador.
O Safra destaca que a demanda por galpões logísticos de padrão AAA continua elevada, impulsionada principalmente pelo avanço do comércio eletrônico e pela expansão de empresas industriais. Atualmente, cerca de 75% dos galpões de alto padrão estão concentrados na Região Sudeste, enquanto as demais regiões somam menos de 10 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL), cenário que favorece a estratégia de expansão da companhia.
Segundo o banco, aproximadamente 80% do pipeline de 2 milhões de metros quadrados da Log CP está localizado fora do Sudeste, em mercados onde há escassez estrutural de ativos logísticos de alto padrão. Além disso, os juros elevados dificultam novos projetos greenfield por concorrentes, reduzindo a oferta de novos empreendimentos.
Expansão exige execução
O relatório também ressalta que a empresa conseguiu financiar seu crescimento por meio da reciclagem de ativos. Desde 2023, a Log entregou cerca de 1 milhão de metros quadrados de novos galpões, com retorno sobre o custo entre 12% e 13%, enquanto vendeu aproximadamente 1,4 milhão de metros quadrados com cap rates entre 8% e 8,5%, operação que, segundo o Safra, gerou criação de valor relevante para os acionistas.
Além disso, a companhia ampliou suas fontes de receita ao criar novas verticais de negócios, que já contribuem para compensar cerca de 60% das despesas administrativas.
Apesar desses avanços, o banco considera que o plano de expansão se tornou mais desafiador diante da perspectiva de juros elevados por um período prolongado. Para concluir o pipeline previsto até o fim de 2028, a Log deverá investir cerca de R$ 3,5 bilhões em capex adicional, montante que, na visão dos analistas, dependerá da venda de aproximadamente 1 milhão de metros quadrados de ativos — cerca de 330 mil metros quadrados por ano.
O Safra observa que esse ritmo de desinvestimentos é exigente, sobretudo porque as vendas recentes foram beneficiadas pelo forte ciclo de captação de recursos dos fundos imobiliários logísticos, condição que pode não se repetir nos próximos anos.
Como resultado, o banco estima uma taxa interna de retorno (TIR) real alavancada de 11,7% para os fluxos de caixa futuros da companhia, nível ligeiramente inferior ao custo de capital adotado em seu modelo, de 12,1%, e também abaixo da média de aproximadamente 12% estimada para empresas do setor de shoppings, consideradas mais defensivas.
Entre os principais riscos para a tese de investimento, o Safra cita a possibilidade de juros elevados dificultarem as vendas de ativos que financiam a expansão, o aumento da concorrência nos mercados do Nordeste e Centro-Oeste, taxas de vacância acima do esperado e pressões de custos de construção que possam reduzir a rentabilidade dos novos projetos.
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