O VISC11 deve entrar em 2026 com dividendos mais elevados e potencial de valorização das cotas, sustentado por um desempenho operacional consistente e por novas aquisições consideradas estratégicas. Segundo relatório do Banco do Brasil (BB), o fundo reúne hoje uma combinação de renda atrativa, desconto em relação ao valor patrimonial e ativos de qualidade acima da média do portfólio anterior.
Mesmo em um cenário de juros elevados ao longo de 2024 e 2025, o fundo encerrou o último ano com taxa de ocupação de 95,2%, crescimento de 4,8% nas vendas por metro quadrado e avanço de 6,1% no NOI por m² na comparação anual. Para os analistas, os números reforçam a resiliência do portfólio e a capacidade de geração de caixa em ambiente macroeconômico desafiador.
Desempenho operacional sustenta dividendos mais altos
O VISC11, nome de mercado do Vinci Shopping Centers FII, começou suas operações em 2014 e listou suas cotas em bolsa em 2017, com patrimônio de R$ 310 milhões e seis shoppings. Desde então, passou por emissões e reciclagens que elevaram o patrimônio para R$ 3,4 bilhões, atualmente investidos em 30 shoppings distribuídos por 15 estados, totalizando mais de 296 mil m² de ABL própria.
O fundo representa cerca de 2% do IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da bolsa.
Com base na expansão das receitas recorrentes e na reserva acumulada de R$ 1,48 por cota, o BB projeta dividendos entre R$ 0,84 e R$ 0,90 por cota ao longo de 2026. Considerando o preço atual, o dividend yield estimado varia entre 9,3% e 10%, patamar considerado atrativo pelos analistas.
Novas aquisições elevam o nível dos ativos do VISC11
No fim de 2025 e início de 2026, o fundo avançou em movimentos estratégicos. Em dezembro, concluiu a aquisição do Midway Mall, em Natal. Em janeiro, assinou memorando para a compra de 10% do BH Shopping, ativo da Multiplan.
Na avaliação dos analistas, os dois empreendimentos apresentam indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio. O Midway Mall oferece maior avenida de crescimento, enquanto o BH Shopping é classificado como um ativo maduro, dominante e resiliente.
As aquisições, no entanto, foram estruturadas por meio de dívida ou pagamento parcelado, o que adiciona maior complexidade financeira a partir de 2027. A gestão poderá recorrer a novas reciclagens ou emissões de cotas para ajustar a estrutura de capital, caso necessário.
Riscos no radar e espaço para valorização
Entre os pontos de atenção, o relatório destaca a alavancagem moderadamente elevada e a maior exposição ao consumo da classe média, segmento mais sensível a ciclos de juros altos.
Por outro lado, o VISC11 negocia com desconto frente ao valor patrimonial e pode se beneficiar de um cenário de cortes na taxa de juros ao longo de 2026 e 2027. Em 12 meses, as cotas já acumulam alta de 15%, refletindo a melhora das expectativas para o setor.
Para os analistas, a combinação de portfólio diversificado, gestão ativa, crescimento operacional e potencial de valorização coloca o VISC11 entre as principais teses do segmento de shopping centers no mercado de fundos imobiliários.
