A hora dos FIIs de tijolo chegou, e o mercado de fundos imobiliários está sinalizando oportunidades relevantes para investidores que buscam posicionamento estratégico. Em 2025, os fundos imobiliários já acumularam valorização de aproximadamente 15%, mas com desempenhos distintos entre os diferentes segmentos. Enquanto os fundos de papel apresentaram retorno próximo de 12% no ano, os híbridos multistratégia se destacaram com performances de quase 21%, acompanhados de perto pelos fundos de shoppings.

Carolina Borges, head e analista de Fundos Imobiliários, explica que essa diferenciação de desempenho está levando a uma readequação nas carteiras recomendadas, com maior participação de fundos de tijolo. Segundo ela, “os fundos multistratégia, os híbridos multistratégia que eu chamo aqui, eles foram, eles têm sido principalmente o melhor segmento dos fundos imobiliários de FIIs neste 2025”.

No entanto, é importante destacar que boa parte desses fundos híbridos possui mais da metade do portfólio composto por CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), assemelhando-se bastante aos fundos de papel.

A estratégia dos fundos híbridos multistratégia tem se mostrado particularmente interessante ao longo de 2025, pois além de entregarem bons dividendos mensalmente, também se mostraram adequados para compras táticas abaixo do valor patrimonial. Esses fundos possuem liberdade para fazer alocações em ações imobiliárias, imóveis físicos e projetos específicos, o que adiciona diversificação e potencial de ganho de capital à carteira.

Fundos de papel: carrego e rentabilidade consistente

A análise da relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) dos fundos de papel revela um cenário importante para investidores. Historicamente, os fundos de papel negociam muito próximo ao seu valor contábil, com média de 0,99 vezes nos últimos 11 anos. Atualmente, essa relação está em 0,93 vezes o valor patrimonial, situando-se abaixo de um desvio padrão da média histórica.

No entanto, Carolina alerta que essa análise requer critério na seleção de ativos. “Isso porque quando a gente olha hoje a composição desses fundos de papel no IFIX nós vemos que sim temos algumas oportunidades pontuais de boas carteiras sem problema de crédito com um certo desconto frente ao valor patrimonial. Mas esse desconto que está puxando essa média para 0,93 vezes os fundos de papel que estão puxando essa média para 0,93 vezes são fundos que estão passando por algum problema de crédito.”

Os fundos de papel de qualidade, que passam pelos critérios rigorosos de seleção, estão sendo negociados próximos ao valor patrimonial. Isso não representa um mau negócio, mas sim uma condição normal de negociação.

Esses ativos oferecem retornos interessantes na faixa de CDI +2% a CDI +2,5% e IPCA +9% a IPCA +10%, representando rentabilidades atrativas em linha com o risco assumido. A estratégia para esses fundos é de carrego de longo prazo, formando a parte estrutural da carteira focada em dividendos consistentes.

Por que a hora dos FIIs de tijolo é agora?

A análise do valor patrimonial dos fundos de tijolo exige ainda mais cuidado e critério do que nos fundos de papel. O valor patrimonial desses fundos pode estar defasado, e em alguns casos, transações no mercado imobiliário têm ocorrido com valores superiores à marcação patrimonial dos ativos. Porém, quando analisado em conjunto com outros indicadores, o P/VP se torna uma ferramenta valiosa.

A correlação negativa entre os fundos de tijolo e os juros reais é particularmente evidente. Momentos de juros reais elevados coincidiram historicamente com descontos mais acentuados na relação P/VP. Recentemente, com juros reais próximos a 8%, a relação P/VP dos fundos de tijolo ficou abaixo de 0,8 vezes, criando um cenário similar ao oposto do que ocorreu em 2019-2020, quando juros baixos levaram a múltiplos mais elevados.

Carolina explica que “o preço dessas cotas que vai trazer ali para a gente aquele apetite que o investidor está tendo para investir em renda variável. Então o preço é o que o mercado atribui e o valor patrimonial é aquele valor contábil aquele valor de laudo que é atribuído que é atribuído anualmente aos fundos imobiliários de tijolo.” Essa dinâmica potencializa os descontos em momentos de juros elevados, criando oportunidades de entrada.

Prêmio de risco e dividend yield atrativo

Outro indicador relevante é a diferença entre o dividend yield dos fundos de tijolo e o juro real, representado pelo cupom das NTN-B de longo prazo. Atualmente, os fundos de tijolo apresentam um prêmio de mais de três pontos percentuais em relação aos títulos públicos de referência. Com o título público oferecendo IPCA +7,45% e o dividend yield médio dos fundos de tijolo em 10,5%, os investidores contam com uma margem de segurança significativa.

Esse spread elevado reflete investidores exigindo um prêmio de risco maior para investir em fundos imobiliários, dadas as incertezas do cenário prospectivo. Porém, essa mesma exigência adiciona margem de segurança para quem investe agora. Fazendo uma analogia em que os fundos de tijolo se valorizem em linha com a inflação, seria como obter um retorno de IPCA +10,5%.

Historicamente, períodos com spreads elevados e descontos significativos em relação ao valor patrimonial se mostraram momentos oportunos para aquisição de fundos de tijolo, especialmente quando seguidos por ciclos de queda de juros.

Perspectivas para 2026 e seleção criteriosa

As perspectivas para o final de 2025 e início de 2026 reforçam a hora dos FIIs de tijolo. A curva de juros já precifica uma queda da taxa Selic entre janeiro e fevereiro de 2026, e estudos econômicos corroboram essa expectativa. Aliado a um cenário externo com dólar mais fraco e expectativas de inflação menores, o início da queda dos juros tende a ser refletido nas taxas de juros reais.

Como observado historicamente, momentos de transição para juros mais baixos acabam sendo importantes janelas de compra para fundos de tijolo negociados com desconto tanto em relação ao valor patrimonial quanto ao potencial de renda futura.

No entanto, Carolina ressalta que a análise não pode se limitar ao maior desconto ou ao maior dividend yield: “A gente não vai analisar apenas o fundo que está com o maior desconto em relação ao valor patrimonial ou o fundo que está entregando o maior dividend yield. Isso seria uma análise muito rasa e possivelmente estaria errada.”

A seleção criteriosa envolve análise de critérios qualitativos, avaliação da saúde do portfólio e perspectivas futuras de geração de caixa. O objetivo é realizar boas aquisições a preços atrativos, buscando fundos com fundamentos sólidos que possam se beneficiar da eventual queda de juros e revalorização das cotas.

Com carteiras ainda bastante alocadas em fundos de papel para carrego e dividendos, o aumento gradual da exposição aos fundos de tijolo representa uma estratégia balanceada para capturar oportunidades no momento atual do ciclo econômico.

Confira o vídeo com a análise completa de Carolina Borges: