O fundo imobiliário Guardian Logística ($GALG11) realizou a 5ª emissão de cotas, com o objetivo de captar até R$ 500 milhões. Esse montante poderá dobrar o atual portfólio do fundo. A EQI Research recomendou a participação na oferta, que tem preço unitário de R$ 9,17, já incluídos os custos de subscrição, e investimento mínimo de R$ 5.008,72 (548 cotas).
“O principal ponto em uma análise de emissão de cotas é a expectativa de médio a longo prazo com a destinação dos recursos. Isso é considerado positivo neste caso, reunindo os principais pontos fortes: a aquisição de bons ativos a um valor justo, aumento da diversificação geográfica e de fontes de receitas, além da diminuição relativa da alavancagem. Portanto, recomendamos a entrada na Oferta”, aponta Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
Ela destaca que, com a emissão, o fundo vai mudar de nome para Guardian Real Estate e o ticker de negociação para GARE11.
“O objetivo é a aquisição de ativos no segmento de renda urbana, mas os pontos positivos do fundo devem permanecer: contratos atípicos, com multa rescisória equivalente a 100% do saldo contratual”, explica a especialista.
No vídeo abaixo, Carolina conversa com Gustavo Asdourian, CEO e sócio-fundador da Guardia, gestora do fundo, que apresenta mais informações sobre as estratégias de médio e longo prazo do fundo. Link para o vídeo:
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GALG11: mais sobre o fundo
O Guardian Logística (GALG11) é um fundo imobiliário de gestão ativa do segmento híbrido, que atualmente investe em cinco imóveis exclusivamente do segmento logístico. As fontes de receita estão concentradas em Cachoeirinha (RS), em um galpão locado para a Souza Cruz, e em dois galpões locados para a BRF (BRFS3), em Salvador (BA) e Vitória de Santo Antão (PE).
De acordo com a EQI Research, embora as fontes de receita estejam divididas em apenas três ativos principais, a modalidade de contrato traz previsibilidade e estabilidade para o resultado do Fundo.
No caso do GALG, 100% dos contratos são na modalidade atípica e as multas de rescisão são equivalentes à totalidade do contrato remanescente.
“Dessa forma, o resultado do GALG apresenta baixa variabilidade, com boa previsibilidade e dividendo estável em R$0,08 por cota nos últimos dois anos”, explica o relatório da EQI Research.
A rentabilidade de proventos (DY) do GAGL11 dos últimos 12 meses está em 10,5%, acima da média dos pares do setor logístico, de 8,5%.
A EQI Research aponta que essa diferença se dá pela forma como o Fundo adquiriu seus imóveis principais. As aquisições foram realizadas com a securitização dos recebíveis dos imóveis adquiridos, ou seja, o fundo adiantou o recebimento de parte do fluxo de aluguéis para financiar a aquisição dos mesmos.
Com isso, o GAGL11 é um dos fundos com a maior relação entre dívidas e ativos da bolsa, em torno de 41%.
O relatório da EQI Research destacou os seguintes pontos:
- aumento da diversificação de fontes de receita; aumento da diversificação de inquilinos (de 3 para 5), mantendo o porte e qualidade similares às empresas já presentes no portfólio;
- maior diversificação geográfica dos imóveis, alongamento do prazo máximo e contratual e, principalmente, possibilidade de uma gestão ativa mais estratégica para ganhos de capital e reciclagem de portfólio.
“Como mencionamos sempre na análise de emissões, o principal ponto é a expectativa de médio a longo prazo com a destinação de recursos, considerada positiva neste caso, reunindo os principais pontos fortes, como a aquisição de bons ativos a um valor justo, aumento da diversificação geográfica e de fontes de receitas, além da diminuição relativa da alavancagem. Portanto, recomendamos a entrada na Oferta do GALG11”, concluiu o relatório.
