O mercado está reagindo à notícia de que os cotistas em breve discutirão a possível venda de um dos três ativos do XP Properties (XPPR11), o edifício Faria Lima Plaza. Como resultado, o fundo registrou uma queda de mais de 10% por volta das 16h12, chegando a R$ 23,00.
O empreendimento é o único na carteira localizado em São Paulo, em uma área considerada premium para o mercado de escritórios corporativos. Os outros dois ativos do fundo estão localizados em Alphaville, Barueri, uma região que enfrenta altas taxas de vacância.
XPPR11: proposta de compra
O fundo recebeu uma proposta de compra do fundo de lajes da Capitânia (CPOF11), que já possui 10% do FL Plaza. Os veículos de investimento geridos pela Capitânia detêm 100% dos CRIs lastreados em operações contraídas pelo XPPR, somando mais de R$500 milhões em obrigações, e cerca de 18% das cotas do XPPR11. A proposta recebida avalia o FL Plaza por cerca de R$373,1 milhões, equivalente a R$30 mil/m².
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, destaca que em resumo, a proposta recebida pelo XPPR é a de venda do seu principal ativo em troca de parte da dívida, acrescido de cerca de R$18 milhões em dinheiro. Se concretizada dessa forma, o passivo do XPPR cairia dos atuais R$500 milhões para cerca de R$70 milhões.
Segundo a gestão, o Fundo teria possibilidade de, com despesas financeiras e operacionais menores, aumentar a distribuição por cota para cerca de R$0,11 a R$0,13, condicionado ao êxito na negociação de carência de juros e principal dos CRIs remanescentes
“Na prática, o XPPR pós-transação seria um FII com participação em duas lajes corporativas em Alphaville, e com 15 a 30% de alavancagem. Não vislumbramos nenhuma possibilidade de recuperação de valor no Fundo, e nossa recomendação de venda está mantida“, conclui a analista.
Etapas da forma de pagamento
- A Capitânia realizará a dação em pagamento (troca) da totalidade do CRI Itower, com saldo de aproximadamente R$123 milhões. É equivalente ao cancelamento da dívida.
- A Capitânia assumirá o CRI FL Plaza, com saldo devedor de R$192,2 milhões. O devedor deste CRI é a SPE Rec, detentora da participação no FL Plaza.
- Cerca de R$40 milhões serão pagos em dinheiro ou em cotas do CPOF11.
- A diferença entre o preço de aquisição e a soma dos valores acima (aproximadamente R$18 milhões) será realizada em moeda corrente no prazo de seis meses.
O que diz a gestora do XPPR11
A XP, gestora do XPPR11, estava em busca de estratégias para reduzir o nível de endividamento ou até mesmo liquidar completamente as obrigações financeiras do fundo. Para isso, a asset contratou uma assessora financeira para supervisionar o processo de venda parcial ou total dos três imóveis presentes no portfólio.
Durante esse procedimento, foram recebidas seis propostas, as quais a XP analisou meticulosamente com base nos critérios seguintes:
- Maximização do valor dos imóveis e das cotas do fundo;
- Redução e alongamento dos passivos;
- Solução mais completa para o FII e cotistas;
- Probabilidade de aumentar os dividendos por cota;
- Risco de execução da operação.
A gestora declarou que a proposta do fundo da Capitânia foi a que melhor avaliou o ativo e foi a única a satisfazer todas as “preocupações” relacionadas ao XP Properties e seus cotistas. Além disso, o potencial comprador também se comprometeu a adquirir R$ 35 milhões em cotas do XPPR11.
“O aporte de capital tem o objetivo de contribuir ainda mais para a redução das obrigações contraídas pelo Fundo, equilibrando sua estrutura de capital“, destacou a XP.
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