Os fundos imobiliários (FIIs) são uma das opções de investimento mais procuradas por aqueles que buscam uma fonte de renda passiva. No entanto, muitos investidores não sabem que, além de comprar as cotas, existe a possibilidade de realizar o aluguel das cotas de FIIs.
Embora essa prática seja mais comum no mercado de ações, no setor de fundos imobiliários, ela surgiu de forma mais recente, sendo permitida apenas a partir de novembro de 2020.
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Mas, afinal, o que significa alugar cotas de FIIs e como escolher o fundo imobiliário ideal para esse tipo de operação?
O que é aluguel de FIIs?
O aluguel de fundos imobiliários é uma alternativa em que os detentores das cotas de um fundo podem emprestar seus ativos para outros investidores por um período determinado, em troca de uma remuneração fixa, conhecida como taxa de aluguel.
Essa modalidade é especialmente direcionada para quem pretende realizar vendas a descoberto. Dessa forma, os investidores têm a possibilidade de especular sobre a queda de um FII, mesmo sem possuírem suas cotas, utilizando-se do aluguel de fundo imobiliário.
Como funciona o processo?
A B3, como agente custodiante, desempenha o papel de intermediária no processo de aluguel de FIIs, garantindo que as operações sejam executadas corretamente e monitorando o cumprimento dos contratos. Ela assegura a segurança do processo por meio da exigência de garantias dos tomadores, controlando os riscos envolvidos.
O processo envolve três partes principais. O tomador do ativo é a pessoa que assume temporariamente a responsabilidade pelas cotas alugadas, podendo negociá-las no mercado. Durante esse período, o tomador também adquire o direito de votar nas assembleias de cotistas.
Já o doador do ativo é o investidor de longo prazo que empresta suas cotas por um período determinado, com o objetivo de gerar uma renda extra. Por exemplo, ele pode receber 2% ao ano pela cessão das cotas por 60 dias.
O funcionamento do aluguel de FIIs é simples: após receber as cotas, o tomador busca vendê-las por um preço mais alto. Seu objetivo é recomprá-las por um valor inferior e devolvê-las ao doador, lucrando com a diferença.
Se o tomador acertar sua previsão e o valor das cotas cair, ele poderá lucrar com a desvalorização do ativo, recomprando as cotas por um preço menor do que o de venda. O lucro será proporcional à quantidade de cotas alugadas e à queda no preço do FII, tornando essa uma alternativa lucrativa, mas também arriscada, para quem aposta na queda do mercado.
Quais as vantagens do aluguel de FIIs?
O aluguel de cotas pode trazer benefícios tanto para quem cede as cotas quanto para quem as toma, especialmente para aqueles que buscam adotar uma estratégia de longo prazo com seus investimentos em FIIs.
No caso de um investidor que possui cotas de FIIs e não tem a intenção de vendê-las imediatamente, mesmo diante de uma previsão de queda no setor, ele pode optar por alugar suas cotas.
Dessa forma, ele mantém suas participações, mas consegue gerar uma fonte de receita adicional, alugando para investidores mais focados na especulação.
Importante destacar que os dividendos gerados pelo fundo imobiliário durante o período em que as cotas estiverem alugadas continuam sendo de propriedade do investidor original, que permanece sendo o verdadeiro dono dos ativos. Assim, os riscos para o doador são menores, pois ele pode receber uma renda extra sem o risco de inadimplência, ampliando assim seu retorno geral.
Por outro lado, a principal vantagem para o tomador está nos ganhos potenciais da operação, desde que sua avaliação sobre a queda dos FIIs seja precisa. Essa abordagem funciona como uma forma de especulação com cotas de FIIs, sem a necessidade de se tornar um acionista direto desses fundos.
Embora os benefícios possam ser atrativos para ambas as partes, na prática, essa operação nem sempre é vantajosa. Portanto, é fundamental que os investidores se atentem aos riscos envolvidos nesse tipo de negociação.
Como ativar o aluguel?
O processo para habilitar o aluguel de cotas pode variar de acordo com o banco ou a corretora de investimentos, mas, em geral, o primeiro passo é ativar esse serviço na sua conta da corretora. O procedimento exato pode mudar de uma instituição para outra.
Para o investidor doador, uma vez que o serviço de aluguel de cotas esteja ativado, não há necessidade de ações adicionais. Caso haja demanda no mercado, suas cotas podem ser alugadas automaticamente.
Já para o investidor tomador, é necessário verificar se o FII de interesse está disponível na lista de “venda a descoberto” da corretora. Nessa lista, normalmente, também são informados detalhes como custos do empréstimo e prazos.
Se o ativo desejado estiver disponível e as condições forem adequadas, basta enviar uma ordem de venda com a quantidade de cotas desejada, por meio do home broker. Assim, o contrato de aluguel para a venda a descoberto será formalizado.
Caso o FII não esteja na lista, o tomador deverá entrar em contato com a mesa de operações da corretora para obter mais informações.
Vale lembrar que, para que a operação seja concluída, o investidor tomador precisa atender às exigências de garantias exigidas pela corretora.
É melhor investir em FIIs ou em imóveis físicos para aluguel?
Agora que você conheceu o funcionamento dos aluguéis de fundos imobiliários (FIIs), surge a dúvida para quem busca uma fonte de renda passiva: é mais vantajoso investir em FIIs ou em imóveis físicos?
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