Fundos de Papel: tendências e evolução do mercado

Na quinta-feira (9), aconteceu o FII Summit, o principal evento sobre Fundos Imobiliários do Brasil. No painel do evento, intitulado “Fundos de Papel: Tendências e Evolução do Mercado“, Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, conduziu a discussão com Carolina Avancini, responsável pelos fundos de CRI na Clave Capital, Leonardo Magalhães, gestor de Fundos Imobiliários da EQI Asset, e Fernando Gadelho, diretor de ativos financeiros da HSI.

Organizado pela EQI Investimentos, o encontro recebeu outros diversos nomes do mercado com todas as últimas atualizações sobre Fundos Imobiliários, apresentando as mais recentes atualizações e apontando as oportunidades do momento.

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A seguir, confira os principais destaques discutidos no painel:

Cenário do setor de FIIs de papel

Atualmente, o segmento de fundos de papel representa o maior volume dentro do IFIX, índice dos Fundos Imobiliários da bolsa. Eles correspondem a cerca de 40% do índice, enquanto em 2018 essa parcela era de apenas 18%, indicando um significativo crescimento no setor. Com a decisão do Copom de cortar a Selic em 25 pontos-base, os participantes do painel comentaram as suas perspectivas de como fica a atratividade do setor diante desse cenário.

Fernando Gadelho destacou que, em sua análise, o setor de CRI ainda possui amplo potencial de crescimento. Ele fundamenta sua perspectiva na reprecificação do PL (Patrimônio Líquido) e no aumento do patrimônio dos fundos como resultado da esperada queda das taxas de juros e do NTN-B (Notas do Tesouro Nacional Série B).

Além disso, ele ressaltou outro aspecto que reforça essa perspectiva: ao longo dos últimos 4 anos, período em que a maioria desses fundos foi estabelecida, os fundos de CRI demonstraram um desempenho de retorno superior comparados a outros setores, enquanto apresentavam uma volatilidade menor.

Leonardo Magalhães reiterou a observação feita pelo diretor da HSI e complementou expressando seu otimismo em relação ao setor, oferecendo uma explicação detalhada. O gestor destacou que, ao analisar a indústria de fundos de recebíveis, é fundamental considerar que grande parte das carteiras está vinculada à inflação ou ao CDI. Com a projeção de inflação para os próximos anos, ao formar uma carteira de CRI indexada à inflação, ele acredita que o cenário se tornará mais competitivo. Magalhães acrescentou que a mesma perspectiva se aplica a uma carteira atrelada ao CDI.

“Sob essa perspectiva, estou bastante otimista. Acredito que, principalmente no segundo semestre, isso se tornará muito evidente para a indústria, não apenas em relação à valorização da cota patrimonial, mas também quanto ao rendimento que os fundos de recebíveis serão capazes de oferecer“, concluiu.

Carolina Avancini também compartilhou do otimismo em relação ao setor. Apesar da incerteza em torno do piso da taxa de juros, ela acredita que os Fundos Imobiliários, especialmente os fundos de crédito, possuem uma certa vantagem devido à parcela pré-fixada do IPCA já estabelecida, proporcionando uma proteção contra a inflação.

“Historicamente, os fundos de CRI pagam um Spread Over B (prêmio sobre a curva de títulos NTN-B ou Tesouro IPCA+ com prazo de duração equivalente) acima dos fundos de tijolo. Portanto, ainda entendo que é um fundo super atrativo e faz sentido para o investidor ter na carteira também“, pontuou.

Como é feito a análise de crédito pela gestão?

Ao analisar os fundos de papel, a governança acaba sendo um ponto importante. “O cenário de crise atual reforça o ponto de que os fundos high grade proporcionam um melhor rendimento do que os fundos high yield, com uma volatilidade menor“, afirmou Fernando Gadelho.

Ele ressalta também que, no caso dos fundos de CRI, os investidores devem prestar uma atenção ainda mais cuidadosa ao gestor, uma vez que estamos lidando com fundos que têm uma duração de 4 a 5 anos, nos quais a composição da carteira pode sofrer alterações significativas. Assim, o investidor está adquirindo essencialmente o poder de tomada de decisão dos gestores.

Leonardo complementou as observações de Fernando ao abordar o cenário atual. Para ele, com a recente abertura de juros observada nas últimas semanas e os níveis de NTNB acima de IPCA + 6%, juntamente com as taxas de juros altas mantidas ao longo dos últimos 3 anos, refletem um ambiente de estresse no mercado de crédito. Assim, essa perspectiva de compreender o gestor e sua estratégia se torna fundamental.

“Ter uma carteira que assuma um pouco mais de risco, seja com um viés mais balanceado ou voltado para ativos mais high grade, pode ajudar a alcançar boas assimetrias. O gestor deve, de fato, entregar uma rentabilidade relevante. Me sinto mais confortável com esse tipo de estratégia do que adotar uma abordagem voltada para um universo mais high yield“, complementa.

O gestor de Fundos Imobiliários da EQI Asset também destacou que enxerga o cenário atual sob duas perspectivas. Por um lado, é bastante favorável em termos de alocação, já que a gestão consegue capturar taxas historicamente elevadas, proporcionando uma excelente remuneração ao cotista. Por outro lado, reconhece a necessidade de cautela em relação ao risco de crédito. Nesse sentido, é essencial equilibrar o risco da carteira, buscando operações com bons lastros e garantias sólidas que possam oferecer uma remuneração relevante em comparação ao prêmio de risco.

Ainda sobre esse ponto de cautela, a responsável pelos fundos de CRI na Clave Capital mencionou um aspecto também importante para a estratégia de crédito, o LTV (Loan-to-Value, em inglês). Para ela, “não adianta mencionar um LTV de 20% se esse ‘V’ não reflete o valor real, se ele não está presente. Portanto, na Clave, sempre enfatizamos e analisamos cuidadosamente o cenário para determinar o valor real e trazer uma garantia correta“.

Resolução da CVM e emissão de CRIs e CRAs

Em 1º de fevereiro, o Conselho Monetário Nacional, a autoridade máxima do sistema financeiro brasileiro, decidiu restringir significativamente a emissão de CRIs e CRAs. A justificativa oficial foi “aumentar a eficiência da política pública no suporte aos setores do agro e imobiliários”.

Diante dessa situação, o mercado esperava uma redução na oferta, porém isso não se concretizou. Para Fernando, a resolução tinha boas intenções e realmente corrigiu algumas distorções, o que teve pontos positivos. No entanto, ele destaca que ainda há necessidade de ajustar alguns pontos.

O diretor da HSI destacou ainda que o impacto dessa resolução que pode ser observado foi o crescimento do setor residencial. “Eu diria que é um setor que hoje, devido ao nosso déficit habitacional, é o que mais tem crescido após a resolução também”.

Leonardo concorda. “Conseguimos observar um numero maior de emissões voltados para residencial“, pontuou.

Carolina também lembrou que no dia seguinte à resolução, foi possível observar uma grande quantidade de negociações no mercado secundário, especialmente em papéis high grade, o que estava comprimindo as taxas devido ao medo da escassez desse produto no mercado.

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