Criado no fim de 2019, em pouco tempo o fundo imobiliário TRX Real Estate FII (TRXF11) consolidou-se como um dos maiores do país. Com 33 mil cotistas, o patrimônio soma R$ 1,477 bilhão em imóveis de 29 cidades brasileiras e 11 Estados.
Listado na B3 e integrante do Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), o TRXF11 é o maior fundo com ativos dentro do setor supermercadista.
Com foco em imóveis corporativos e galpões logísticos, o fundo tem chamado atenção nos últimos meses, principalmente por suas aquisições de grande porte. Recentemente firmou acordo para comprar e construir mais cinco lojas locadas à Rede Assaí (ASAI3) por R$ 364 milhões. Mas um dos maiores ativos do fundo é outro grande nome do varejo supermercadista: Grupo Pão de Açúcar (PCAR3).
O fundo é o principal FII da gestora TRX, que é focada em fundos imobiliários. Desde a fundação, em 2007, a empresa fundada por Luiz Augusto F. do Amaral e José Alves Neto já investiu mais de R$ 6,5 bilhões em ativos imobiliários, tendo comprado ou construído mais de 2 milhões de m² de área bruta locável, distribuída em mais de 100 imóveis.
Características do TRXF11
Fundo de tijolo, o TRXF11 investe em imóveis corporativos, principalmente galpões logísticos, grandes lojas de varejo e prédios comerciais. Assim, é classificado como um fundo híbrido. Ou seja, que pode investir em diferentes tipos de imóveis.
Hoje o foco do ativo está em investir em grandes lojas de varejo. São 42 imóveis alugados para grandes nomes do setor de supermercados, como Pão de Açúcar, Extra, e Assaí. Além disso, o FII também tem imóveis voltados para logística.
A filosofia do fundo é comprar e construir imóveis com excelentes localizações, especificações técnicas flexíveis e atuais, preço correto e ter ótimos inquilinos.
A maior parte dos contratos são atípicos. Boa parte tem prazo igual ou mais de 15 anos. Ou seja, trazem previsibilidade e segurança no fluxo de aluguéis, e de dividendos do fundo.
A grande vantagem dos imóveis do varejo é a sua localização. No momento estes imóveis são usados para o varejo, mas no futuro podem ser pontos avançados de distribuição e logística.
São cerca de 382.000 m² de imóveis construídos e alugados e distribuídos em 657.000 m² de terrenos.
TRXF11 em números
Dados de junho de 2021
O TRXF11 dobrou o número de investidores nos primeiros seis meses de 2021. Em janeiro eram 14 mil investidores. Em junho deste ano, o fundo tinha mais de 32 mil investidores.
Em junho o FII pagou R$ 0,70 por cota em dividendos. O dividend yield anualizado ficou em 8,12% sobre a cota de R$ 103,50.
O volume diário médio negociado no mês de junho foi de aproximadamente R$ 3,3 milhões.
A alocação de recursos do fundo é feita majoritariamente em imóveis (75,3%), outros 23,7% estão investidos no TRXB11 e 1% em renda fixa. O TRXB11 foi criado pela gestora para acomodar investidores-âncoras que já tinham atingido limite de exposições no TRXF11.
A predominância (85,74%) é por imóveis de varejo, sendo os outros 14,26% imóveis logísticos. O segmento de atuação dos inquilinos é dividido prioritariamente entre varejo (51,56%) e atacadista (38,71%). Os contratos são quase todos (96,26%) atípicos.
- O valor patrimonial do fundo é de R$ 599,7 milhões.
- O valor de mercado do fundo é de R$ 583,8 milhões.
- O valor de mercado dos imóveis é de R$ 1,477 bilhão.
A administração do fundo é feita pela BRL Trust Investimetos.
Aquisições e emissões marcam a trajetória do fundo
Constituído setembro de 2019, o TRXF11 fez sua primeira aquisição em outubro de 2019, um galpão locado para a Camil.
As operações de compra começaram logo no início da pandemia de Covid-19, e precisaram ser cautelosas. O fundo fez quatro etapas de captação até comprar todos os ativos interessados.
Em dezembro de 2019 foram adquiridos um galpão o Pão de Açúcar e uma loja para a Assaí.
A primeira emissão do fundo foi realizada em janeiro de 2020, de R$ 190 milhões. No mesmo mês foi feita a aquisição de uma loja alugada para a Sodimac.
Em março de 2020 o TRXF11 ganhou a concorrência do grupo Pão de Açúcar e passou a ter a possibilidade de adquirir diversas lojas locadas para Pão de Açúcar, Extra e Assaí. Meses depois, já eram 39 lojas adquiridas nesse processo de desmobilização, totalizando aquisição de R$ 1,25 bilhão em agosto de 2020. Desta forma, este foi o grande movimento do fundo.
A quarta emissão de cotas foi concluída em janeiro de 2021, com aquisição de uma loja Big.
Assim, com o crescimento do fundo, o TRXF11 passou a integrar o Ifix em janeiro de 2021. Ao todo, 87 FIIs compõem o índice e, para entrarem na lista, precisam atender a critérios como número de negócios realizados diariamente e volume financeiro. Hoje o fundo possui 0,62% de representação no Ifix.
Movimentos recentes
Em 19 de julho de 2021 foi divulgado pela TRX e BRL Trust, respectivamente, gestora e administradora do fundo imobiliário TRXF11, fato relevante que anuncia o acordo firmado com o grupo Sendas Distribuidora S.A., que opera a Rede Assaí Atacadista, para aquisição, construção e aluguel de cinco lojas de supermercados no valor de R$ 364 milhões.
A negociação envolve uma loja já em operações e outras quatro em construção, com previsão de serem inauguradas ao final deste ano. São três imóveis no Estado do Rio de Janeiro, um no Estado de São Paulo e uma propriedade no Estado de Rondônia. A Rede Assaí será a locatária das cinco propriedades em contratos com prazo de 20 anos.
Com a aquisição dos cinco imóveis, o TRXF11 passará a ter patrimônio imobiliário de R$ 1,840 bilhão, composto por 49 propriedades presentes em 33 cidades brasileiras.
Em 20 de julho, o fundo aprovou sua quinta emissão de cotas. Serão até 2 milhões de novas cotas e no mínimo 50 mil papéis.
O valor unitário por cota será de R$ 100. Ou seja, o TRXF11 pode levantar até R$ 200 milhões.
Assim, com os recursos, a TRX quer adquirir novos ativos imobiliários e ampliar sua atuação pelo Brasil.
Demonstração de resultados do TRXF11
