O FEXC11 tem uma grande marca a ostentar: o primeiro fundo de CRIs do Brasil. Já se vão vários anos desde a sua constituição e muitos dividendos foram pagos nesse período. No total, o retorno já superou 150% em proventos.
Isso faz esse fundo muito especial e você não se arrependerá de conhecer suas características.
Siga em frente na leitura do artigo para conhecer todos os atributos desse investimento imobiliário!
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Descritivo geral
A própria denominação do FEXC11 indica para que ele veio ao mercado. Seu nome é FII BTG Pactual Fundo de CRI.
Esse último termo mostra que o veículo é um fundo do tipo “papel”, pois seus recursos são voltados ao investimento em títulos de dívidas imobiliárias.
E o certificado de recebíveis imobiliários (ou simplesmente CRI) é um desses papéis. Eles representam os aluguéis que só seriam recebidos no futuro com seu valor trazido a presente.
Isso é feito por meio de uma securitizadora, uma instituição que faz uma operação de “empacotamento” dos recebíveis e disponibiliza-os ao mercado na forma de títulos de investimento.
É assim que um fundo como o FEXC11 proporciona rentabilidade aos seus investidores.
Já segundo a classificação da ANBIMA, o FEXC11 é considerado do tipo gestão ativa. Seu segmento pertence à classe de títulos e valores mobiliários.
Em relação a seu patrimônio líquido total, é possível denotar um valor de mais de meio bilhão de reais, ou seja, R$ 570 milhões.
Com um número atual de mais de 18 mil cotistas, o FII BTG Pactual Fundo de CRI tem uma representatividade de 0,51% no IFIX, o principal índice do mercado de fundos imobiliários.
Características do fundo
O FEXC11 teve sua constituição realizada em abril de 2008, mas o lançamento inicial de suas cotas se deu apenas em junho de 2009.
O fundo ostenta o título de ser o primeiro veículo do mercado de fundos imobiliários a ter seu investimento destinado a títulos como o CRI. No entanto, sua política de investimentos não está delimitada a esses ativos.
Adicionalmente, o fundo também pode empregar seus recursos em letras hipotecárias e letras de crédito imobiliários. E mais, caso haja disponibilidade financeira, também lhe é permitido o investimento em outros mercados.
Alguns exemplos disso são as cotas de outros fundos de investimentos e títulos de renda fixa, tanto do mercado de crédito privado ou de dívida pública.
Já quando falamos de sua gestão, ela é exercida pela instituição cuja inscrição está em seu nome. Estamos falando do BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, com sede na cidade do Rio de Janeiro.
Sua taxa de administração é de 0,95% ao apurados mensalmente sobre o valor patrimonial. Vale destacar que o fundo está sujeito a um pagamento mínimo de R$ 20 mil mensais, que são corrigidos pelo IGP-M.
Por fim, sua distribuição de proventos é dada em um percentual de 95% sobre os resultados obtidos. O pagamento aos cotistas ocorre sempre até o 9° dia subsequente ao mês apurado.
Histórico de cotação
O histórico recente de cotações do FEXC11 tem altos e baixos quando são observados os últimos 12 meses. Na verdade, seguindo a linha temporal temos primeiro os “baixos” e somente depois os “altos”.
De maio a novembro de 2021, o fundo experimentou uma baixa relevante no valor de suas cotas. O preço saiu de R$ 99,00 para R$ 80,00, uma queda de mais de 19% em apenas 6 meses.
No entanto, a partir daí o fundo começou a se recuperar e pelo fechamento do dia 13/05/22 já valorizou mais de 12%. Suas cotas estão sendo negociadas hoje na casa dos R$ 90,00.
Apesar de todo o sobe e desce (ou desce e sobe) do mercado de fundos imobiliários nos últimos meses, o FEXC11 acumula uma perda moderada no acumulado do período.
Em 12 meses, a cota saiu de R$ 94,00 para R$ 90,00. Isso perfaz uma perda total de apenas 4,25%, indicando que realmente a indústria de fundos imobiliários tem uma menor volatilidade que o mercado de ações, por exemplo.
Isso fornece uma segurança maior para os investidores, principalmente aqueles de perfil moderado.
Distribuição de dividendos
A distribuição de dividendos do FEXC11 tem um dividend yield (DY) que tem variado muito ao longo dos últimos 6 anos. De 2016 para cá, tiveram pagamentos expressivos na casa dos 1,25% e baixos, com 0,25%.
No entanto, é possível verificar uma boa média de DY. No geral, o fundo paga algo em torno de 0,85%. Vale destacar que desde junho de 2021 o pagamento de dividendos experimenta DY sempre crescente.
Naquele mês, o DY foi de 0,73%. Vem subindo ao longo dos meses e, em abril último, a distribuição de proventos alcançou a marca de 1,23% sobre o valor da cota.
Isso representou um pagamento de R$ 1,10. No acumulado de 3 meses, o valor foi de R$ 3,15, perfazendo um DY de 3,51%. Já no período semestral, o total pago foi de R$ 5,95, um DY de 6,63%.
Em doze meses, esse valor salta para R$ 10,30 e seu DY equivalente é de 11,48%. Esse é um pagamento de dividendos destaque na indústria de fundos imobiliários.
No acumulado de toda a sua existência, o FEXC11 já pagou um montante de R$ 140,35. Isso dá um retorno de nada menos que 156% de todo o valor investido.
Simulação de aplicação
Por fim, podemos ir para um cenário simulado de uma aplicação no valor de R$ 50 mil em um período de 12 meses. O resultado é considerável, resultando em uma valorização de 8,80%.
Quando olhamos a variação patrimonial do capital investido, verificamos que o resultado é negativo. O total é de R$ 48.615,70. O resultado se torna negativo pelo recebimento de proventos, que totalizam R$ 5.786,92.
Assim, o montante final é de R$ 54.402,62. Quando o rendimento é comparado com a aplicação tomada como base no Brasil, a poupança, o resultado é 347% maior que a caderneta.
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