A partir de 2026, proprietários de imóveis que recebem aluguéis enfrentarão uma nova realidade tributária com a entrada em vigor da reforma tributária. O novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) incidirá sobre os aluguéis recebidos por pessoas físicas, somando-se ao Imposto de Renda que já era cobrado, podendo reduzir significativamente a renda líquida dos locadores, segundo alerta Juliano Custodio, CEO da EQI Investimentos, em seu canal do You Tube. (veja o vídeo abaixo)
A principal mudança trazida pela reforma é a criação de um novo imposto, sem a eliminação do anterior.
“Antes da reforma, quem recebia aluguel na pessoa física não pagava esses impostos que acabaram, mas vai pagar o imposto novo que entrou no lugar deles”, explica Custodio. O executivo ressalta que “não muda nada com o imposto de renda, vai ficar o mesmo. Os investidores pagavam eles antes e vão continuar pagando depois até 27,5%. Era um imposto e, agora, meus amigos, viraram dois”.
O IBS terá uma alíquota estimada em torno de 28%, mas nem todos os proprietários estarão sujeitos ao novo tributo. Há faixas de isenção que dependem do total recebido e do número de imóveis. Quem recebe R$ 240 mil em aluguéis por ano de mais de 13 imóveis pagará o imposto. Quem recebe mais de R$ 288 mil por ano também paga, independentemente da quantidade de imóveis.
Fator redutor ameniza, mas não resolve
Para evitar uma tributação excessiva, a lei prevê um “fator redutor” que funciona como uma alíquota sobre a alíquota. No caso do aluguel tradicional de longa duração, o fator é de 70%, resultando em uma alíquota efetiva de 8,4% do IBS. Já para aluguéis de curta duração, como Airbnb, o fator redutor é menor (40%), gerando uma alíquota efetiva de 16,8%.
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Custodio apresenta um exemplo prático: um proprietário com quatro imóveis que recebe R$ 30 mil mensais em aluguéis tradicionais verá seu imposto total saltar de 23% para 31%, perdendo R$ 2.500 por mês. “Ele perdeu mais de 10% da sua renda”, destaca. No caso de aluguéis por temporada, a situação piora: “agora ele vai perder 5 mil reais de renda por mês”.
Fiscalização
O executivo alerta que a fiscalização será intensificada com o cruzamento de bases de dados. A Receita Federal utilizará o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o SINTER para identificar proprietários e inquilinos, aplicando multa de 150% do valor devido em casos de sonegação.
“Investir em imóveis para aluguel vai passar a ser menos lucrativo”, afirma Custódio, que aponta os fundos imobiliários (FIIs) como alternativa atraente. “Nenhum desses aumentos de impostos vale para fundos imobiliários. Eles continuam isentos de IR e não vão pagar o IBS”, ressalta.
A reforma entrará em vigor gradualmente entre 2026 e 2033, mas o CEO adverte: “não se iluda com esse prazo e não deixe para depois para rever seus planos. Investimentos em imóveis normalmente exigem planejamento. Essas informações todo mundo vai começar a saber. O mercado já está se mexendo e os preços, meus amigos, vão começar a mudar”.
