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Como funciona a alavancagem em FIIs? Saiba agora!

Como funciona a alavancagem em FIIs? Saiba agora!

Redação EuQueroInvestir

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 19:58 · Última atualização: 08 Jun 2022 · 6 min leitura

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 19:58 · 6 min leitura
Última atualização: 08 Jun 2022

Imóveis como funciona alavancagem de fiis

Investir em um fundo de investimento imobiliário alavancado pode aumentar os ganhos do investidor. No entanto, requer uma cuidadosa análise, pois esse tipo de operação pode comprometer o patrimônio do fundo além de suas possibilidades. Para conhecer melhor a alavancagem em FIIs, siga na leitura abaixo e fique bem informado sobre o assunto!

O que são FIIs?

Os FIIs também são conhecidos como fundos de investimento imobiliário. Tratam-se de uma modalidade de investimentos na qual o investidor compra cotas de um fundo que aplica seu patrimônio em imóveis.

Como esses empreendimentos geralmente são muito grandes, como shopping centers, lajes comerciais e galpões logísticos, o pequeno e médio investidor jamais conseguiria aplicar sozinho nesse tipo de investimento.

Assim, o patrimônio é constituído na forma de fundo e dividido em cotas. Estas são negociadas em bolsa, possibilitando uma participação democrática no mercado financeiro.

Em contrapartida, o investidor que aplica seus recursos em FIIs recebe dividendos mensais. Eles são correspondentes aos aluguéis dos imóveis detidos pelo fundo.

Além disso, também é possível ganhar com a valorização das cotas do fundo. Caso o investidor reinvista os dividendos recebidos, há grandes chances de um aumento exponencial do valor aplicado.

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Como funciona a alavancagem em FIIs?

Até bem pouco tempo atrás, a alavancagem em fundos imobiliários não era tão utilizada no mercado. No entanto, essa prática vem se popularizando ultimamente.

Alavancagem significa utilizar um montante de recursos maior do que se tem em patrimônio. Logicamente, este serve de garantia às operações realizadas.

Caso tudo dê certo, os ganhos também serão alavancados. Se não, o patrimônio do fundo servirá para quitar a dívida.

No caso de fundos imobiliários, a alavancagem é feita por meio de uma operação de securitização. Uma instituição desse tipo é envolvida na transação para “empacotar” os recebimentos que só se dariam no futuro.

Assim, o fundo antecipa esses recebimentos e passa a operar com esse capital, colocando o patrimônio do FII em garantia para o caso de algo não sair conforme o planejado.

Afinal de contas, é o aluguel a ser recebido que está sendo adiantado. Se ele não for pago ou se os inquilinos forem embora, haverá problemas de liquidez.

Tudo isso é feito por meio de um instrumento conhecido como CRI, o certificado de recebível imobiliário.

O que são os certificados de recebíveis imobiliários?

Conforme dito anteriormente, na operação de alavancagem é necessário contar com a presença de uma instituição financeira chamada securitizadora. Vale frisar que não se deve confundir com seguradora, são diferentes.

A função de uma securitizadora nesse processo é disponibilizar um meio de captação na qual o fundo possa captar recursos vindos do mercado para custear suas operações, visando aumento de patrimônio.

Assim, a instituição fará um estudo de todos os valores que o fundo tem a receber no futuro por meio do aluguel de seus imóveis.

Após finalizada essa etapa e de posse do valor já calculado, ela “empacota” essa dívida em um título que possa ser disponibilizado aos investidores do mercado: o certificado de recebível imobiliário, um CRI.

Depois disso, o instrumento é direcionado a uma distribuidora de valores que fará a oferta ao mercado. Os investidores, por sua vez, adquirem esse papel interessados em sua remuneração futura.

É dessa forma que o fluxo de aluguéis futuros pode ir para dentro de um fundo imobiliário. Ou seja, ele antecipa um valor que receberia apenas com o passar dos anos.

Com o valor recebido, ele realiza suas operações. A ideia é que haja lucro suficiente para aumentar o caixa do FII e ainda remunerar os investidores que aplicaram seus recursos comprando o CRI.

Os investidores, por sua vez, aceitam emprestar seu dinheiro com a recompensa de recebimento de juros. Outro grande atrativo de um CRI é que seus rendimentos são isentos do pagamento de imposto de renda.

Vale lembrar que o risco desse tipo de aplicação deve ser muito bem estudada, avaliando bem todos os fatores envolvidos.

FIIs alavancagem: prédios espelhados, frente a frente

Quais são os riscos da alavancagem em FIIs?

Naturalmente, é preciso avaliar os riscos presentes na operação de alavancagem de um fundo imobiliário. Não é recomendável aplicar recursos em um FII dessa categoria sem um bom estudo prévio.

Dessa forma, deve-se iniciar conhecendo os ativos que o fundo possui. Para ter a mínima garantia de continuidade do pagamento dos aluguéis futuros, é preciso saber se o fundo tem bons ativos em carteira.

Também é igualmente importante verificar a qualidade dos inquilinos e tempo de contrato. Afinal de contas, serão eles que bancarão o fluxo de recebíveis comprometidos com a emissão do CRI.

Tudo isso engloba o que chamamos de risco do emissor. Essas variáveis dirão se o fundo em questão e o certificado emitido são de confiança.

Essa análise é extremamente necessária, visto que se trata de uma operação de médio e longo prazo. Normalmente os prazos de locação dos imóveis de um FII são de décadas e os CRIs tem vencimento entre 2 e 5 anos.

É seguro investir em um FII alavancado?

Existem algumas críticas quanto ao mecanismo de alavancagem em fundos de investimento imobiliário. No entanto, ele está disponível para uso e não há nenhum problema em aproveitar esse recurso.

O problema pode surgir quando um gestor faz uma operação desmedida e coloca em risco exagerado o patrimônio de um fundo imobiliário. No entanto, se o processo é bem estruturado, os riscos são reduzidos.

Assim é possível concluir que não é a operação de alavancagem em si o problema, e sim a forma como é utilizada. Essa ferramenta existe em vários outros mercados, como os contratos futuros, e não se vê problema com eles.

Já existiram casos de falências por comprometimento bem acima das possibilidades de pagamento, mas são casos isolados. No âmbito geral, o mecanismo é bem utilizado e serve para dar liquidez ao mercado.

O que importa de verdade mesmo é avaliar o trabalho da equipe de gestão, pois ela é a grande responsável por fazer uma operação de alavancagem bem estruturada e dentro dos limites operacionais do fundo em questão.

  • Quer conhecer mais sobre alavancagem em FIIs e investimentos? Então preencha este formulário que um assessor da EQI Investimentos entrará em contato para apresentar as aplicações disponíveis!
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