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FIIs: Aprenda a investir em Fundos de Investimento Imobiliário | EuQueroInvestir

FIIs: Aprenda a investir em Fundos de Investimento Imobiliário | EuQueroInvestir

Osni Alves

Osni Alves

09 Mai 2022 às 11:51 · Última atualização: 19 Jun 2022 · 11 min leitura

Osni Alves

09 Mai 2022 às 11:51 · 11 min leitura
Última atualização: 19 Jun 2022

O iFix mede a "temperatura" do FII.

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário, ou FIIs, costuma ser barato, seguro e rentável. Entretanto, muita gente desconhece esse ativo e os benefícios em torno dele.

Por isso, no decorrer deste artigo nós vamos te ensinar tudo o que você precisa saber para analisar e adquirir os melhores ativos.

Inclusive, podemos dizer que eles substituem perfeitamente quem deseja ter empreendimentos imobiliários, mas não tem, ainda, capital suficiente para comprar edificações.

Fundos de Investimento Imobiliários podem substituir imóveis físicos?

Se você quer saber se os Fundos de Investimento Imobiliário podem substituir imóveis físicos, a resposta é sim e não. Sim, porque por meio dele você acaba adquirindo uma fração de um imóvel pronto. E não porque uma fração não pode ser considerada a posse de um empreendimento completo.

Então, se você pretende viver de renda, mas não tem o montante necessário para adquirir uma casa, apartamento, sala comercial, prédio ou galpão logístico para realocar, muito provavelmente os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser um atrativo atraente.

E quais seriam as vantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário?

Investir em FIIs tem uma série de vantagens que precisam ser conhecidas por todos os que se interessam por essa classe de ativos.

Primeiramente, ao alocar nesse veículo de investimento você vai precisar participar de um grupo de pessoas que aportam no mesmo ativo e esse investimento será gerido por um administrador.

Para tal, você precisará adquirir uma ou mais cotas de um fundo a ser escolhido e acompanhar a valorização desses ativos. Se tudo correr bem, haverá distribuição de lucros e dividendos de forma recorrente.

O gestor, responsável pelo fundo, também é responsável por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa rentabilidade para o fundo.

Mas quais são os tipos de FIIs?

Essa é uma excelente pergunta e podemos dizer que existem, basicamente, dois tipos de FIIs – papel e tijolo, e estes se desdobram em outros 11 tipos. Abaixo, vamos abordar cada um deles. Veja:

  • FIIs de Shoppings
  • FIIs de Lajes Corporativas
  • FIIs de Galpões Logísticos
  • FIIs de Hotéis
  • FIIs de Educacional
  • FIIs de Hospitais
  • FIIs de Agências bancárias
  • FIIs de Fundos
  • FIIs de Desenvolvimento Imobiliário
  • FIIs de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
  • FIIs Híbridos (Papel e Tijolo)

Agora, nós vamos aprofundar cada um deles, de maneira que você possa saber mais e melhor o que é cada um.

FIIs de Shoppings

Neste caso, o investidor compra uma fração de um shopping center, sendo que este vive da locação de lojas e salas comerciais e outros espaços dentro do empreendimento. Havendo lucro, seus acionistas recebem a divisão deste, bem como dividendos periodicamente.

FIIs de Lajes Corporativas

Neste caso, o investidor adquire fração, ou frações de edifícios comerciais e – via de regra – os contratos de locatários das lajes corporativas em geral são de longo prazo, em uma média de cinco anos e com possibilidade de revisão após três anos. Inclusive, o rompimento antes do prazo gera multa.

FIIs de Galpões Logísticos

Já os galpões logísticos são voltados a gestão de estoque, seleção e despacho de mercadorias, podendo ser locados para um ou diversos clientes.

Pode-se dizer que existem dois contratos, sendo os convencionais, também chamados de típicos, que geralmente possuem duração de 5 anos. Já os atípicos costumam ter prazos mais longos, alguns de até 15 anos.

FIIs de Hotéis

Neste caso, existem três formas básicas de ocorrer a valorização patrimonial, sendo que uma delas é a compra de participação em hotéis para explorar a renda das locações de quartos, assim como fazem os demais FIIs. Outra é comercializando as unidades hoteleiras (ou flats). A última forma básica de receita com esse ativo é por meio da valorização dos ativos em si.

FIIs do Setor Educacional

Estes são voltados para Instituições de Ensino. Estes ativos possuem, em sua maioria, modelos de contratos atípicos. Outra vantagem é característica do inquilino, porque ele depende de fatores como localização e maturidade para atender melhor seu público-alvo.

FIIs de Hospitais

Já os FIIs de Hospitais surgiram no país para ajudar a financiar o segmento de saúde, porém não cresceram muito até o momento.

Neste caso os prazos dos contratos costumam ser estendidos e existe a participação em um percentual do faturamento dos hospitais, o que torna a chance do fundo obter receitas ainda maiores do que conseguiria somente com a cobrança do aluguel.

FIIs de Agências bancárias

O Fundo Imobiliário de Agência Bancária, por sua vez, é um fundo que trabalha especificamente com a aquisição e personalização de áreas cuja locação é de interesse direto dos bancos.

FIIs de Fundos

Os FIIs de Fundos são chamados de fundos de fundos, ou FOF. Estes são um tipo de aplicação que agrega recursos de um conjunto de investidores visando o lucro pela aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, com uma grande diversificação de forma simples.

Vale destacar que do ponto de vista tributário e dos custos é preciso analisar se os FOF valem a pena, porque, em alguns casos, você pode acabar pagando taxas duas vezes.

FIIs de Desenvolvimento Imobiliário

Estes são fundos imobiliários mais arriscados, visto que o gestor investe na construção de imóveis com o objetivo de vender e obter lucro nessa negociação.

FIIs de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Já estes são fundos de papéis, majoritariamente dominados pela renda fixa, porém com maior risco. Sendo assim, a rentabilidade geralmente supera os principais benchmarks da renda fixa, como o CDI.

FIIs Híbridos (Papel e Tijolo)

Os FIIs Híbridos (Papel e Tijolo) costumam investir em diversas aplicações e acabam se expondo em diversos setores de imóveis ou recebíveis imobiliários (CRI, LCI) e até mesmo em fundos imobiliários (cotas de FIIs).

FIIs de lajes corporativas estão entre os mais procurados.

Como posso começar a investir em FIIs?

Bom, quem deseja começar a investir em FIIs deve, primeiramente, encontrar uma corretora de valores, se cadastrar na plataforma desta e passar a obter os ativos desejados.

Inclusive, assim como as ações, esta classe de ativos também pode ser encontrada por meio de seus tickers, sendo este uma abreviação usada para identificar seus papéis no mercado de investimentos.

Como exemplo, podemos citar o BPML11 – BTG Pactual Shoppings – que investe em shoppings centers com a finalidade de locação dos seus espaços para geração de renda.

Um FII também pode ser negociado na bolsa de valores como ocorrem com as ações.

Lembre-se que você precisará abrir a conta em uma corretora de valores preenchendo seu cadastro com dados pessoais, dados bancários e apresentar documentos como CPF e RG.

Na sequência, deverá enviar dinheiro para a conta na corretora, sendo que boa parte delas costuma oferecer formas simplificadas de depósito — como TED, DOC e transferência bancária.

Depois, é importante já ter o conhecimento de alguns FII que é do seu interesse. Lembre-se sempre de analisar todos os detalhes inerentes ao ativo. Para isso, será necessário analisar os fundos, seus números e histórico de rentabilidade, verificar a solidez dos seus fundamentos e checar se a gestão dele é realmente boa.

Em caso de necessidade, poderá recorrer a um assessor de investimento da corretora com a qual está operando.

Após escolhido o fundo, é necessário enviar uma ordem de compra através da corretora para adquirir o número de cotas desejadas — assim como acontece quando compramos uma ação.

Para isso, é preciso digitar o código do Fundo, a quantidade de cotas e o valor que você deseja pagar. A oferta segue para o mercado e se houver um participante do FII disposto a vender suas cotas por aquele valor, o negócio é fechado.

Mas como estes ativos se valorizam?

Em relação à valorização dos FIIs, todo fundo tem uma renda mensal, advinda principalmente do aluguel de seus imóveis. Depois de apurado o lucro líquido que o fundo teve, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% desse rendimento a seus cotistas, de forma proporcional à quantidade de cotas de cada um.

O valor é repassado para a corretora onde a cota foi comprada, que vai depositar a quantia diretamente na conta do investidor.

E quanto aos riscos?

Em relação aos riscos inerentes a este tipo de ativo, os fundos estão constantemente sujeitos ao risco de desvalorização do mercado. Fatores como a situação geral da economia, mudanças na demanda por imóveis e variações na taxa de juros podem derrubar o preço das cotas de um FII e prejudicar o investimento.

Há ainda o risco de liquidez, visto que a quantidade de participantes nesse mercado ainda é pequena. Isso pode tirar a liberdade de quem investe de entrar e sair de um fundo quando quiser.

Também existe o risco de vacância, visto que não é garantido que todos os imóveis do fundo serão alugados. Ou seja, caso haja dificuldade para encontrar locatários, a receita dos aluguéis será comprometida, afetando também o rendimento pago aos cotistas.

Outro ponto de inflexão diz respeito ao risco de inadimplência, pois há possibilidade de o locatário não pagar suas obrigações com o locador, isto é, deixar de pagar o aluguel. Além da receita com aluguéis diminuir, a inadimplência pode gerar um custo jurídico extra ao fundo.

Recorrendo a assessores para se municiar de todas as informações

Mesmo compreendendo tudo acerca de investimentos, é recomendável também contar com profissionais especializados na hora de fazer levantamentos, cálculos e decidir por vender ou segurar.

A EQI Investimentos, por exemplo, conta com mais de mil profissionais treinados para oferecer sempre a melhor assessoria sobre todo tipo de investimento. A empresa atende por telefone, chat, e-mail e coloca seu time à disposição para ligar aos interessados também.

Além disso, mantém no ar o portal Euqueroinvestir.com com notícias, artigos e análises de maneira a manter seu público sempre bem-informado. E não apenas isso, mas também um canal no YouTube com aulas, análises, call de mercado e tudo o que é essencial ao investidor, seja ele iniciante ou alguém cum uma carteira robusta.

EQI é BTG Pactual (BPAC11)

A EQI alcançou, recentemente, R$ 14 bilhões sob custódia, o que faz dela uma das maiores assessorias do país. Isso se dá também por conta dos muitos escritórios em cidades importantes, sendo capitais ou não.

Além disso, a EQI é associada do BTG Pactual (BPAC11), ou seja, tratar com a EQI é tratar com o maior banco de investimentos do Brasil, o que garante agilidade e segurança, além de uma infinidade de opções e operações à disposição do investidor.

Inclusive, o investidor que quiser se aprofundar ainda mais acerca da marcação a mercado pode obter, gratuitamente, um documento do próprio BTG. O objetivo, com isso, é municiar o investidor com todos os recursos possíveis, de maneira que ele conheça cada vez mais e se sinta seguro e confortável para fazer seus movimentos no mercado de capitais.

  • Quer saber mais sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e como investir? Então preencha este formulário que um assessor da EQI Investimentos entrará em contato para mostrar as aplicações disponíveis!
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