Sancionado no final de 2023, o Marco Legal das Garantias, conforme a Lei 14.711/23, trouxe diversas mudanças para aumentar a segurança jurídica e oferecer benefícios a quem busca crédito utilizando seus bens como garantia. Este novo marco visa aprimorar as normas relacionadas às garantias em empréstimos, impactando positivamente também a indústria de fundos imobiliários.
Com a aprovação, quem possui um imóvel quitado e está interessado em obter um empréstimo com garantia poderá utilizar esse bem em mais de uma operação de crédito. Em resumo, será possível ter a flexibilidade de usar um único imóvel como garantia para múltiplos empréstimos.
Pontos importantes do Marco Legal das Garantias
A iniciativa marca um momento importante no mercado de crédito brasileiro, especialmente para as pequenas e médias empresas, que frequentemente encontram obstáculos na obtenção de empréstimos devido às restritas normas de garantia.
A seguir, alguns pontos essenciais destacados pelo projeto:
Criação do agente de garantia
Com a implementação do novo marco, o agente será designado pelos participantes do negócio em questão e terá a responsabilidade de gerenciar e administrar a resolução do contrato. Além disso, será encarregado de registrar gravames e garantias, gerir bens e, se necessário, executá-los tanto extrajudicial quanto judicialmente. Após o recebimento do valor proveniente da execução, o agente terá um prazo de dez dias para repassar o dinheiro aos credores correspondentes.
Um bem pode servir como garantia para múltiplas operações
Antes da aprovação da lei, se uma empresa ou pessoa física usasse um imóvel avaliado em R$ 800 mil como garantia para obter um empréstimo de R$ 200 mil, o mesmo bem não poderia ser apresentado como garantia para outra contratação de crédito, mesmo que o valor do imóvel fosse quatro vezes superior ao do primeiro. Com a nova lei, o mesmo bem pode ser utilizado em mais de uma operação de crédito com a mesma instituição financeira.
Novas responsabilidades aos cartórios
Com novo marco, os cartórios receberam autorização para mediar acordos entre credores e devedores. A comunicação da proposta pode ser feita de maneira simples, como através do WhatsApp ou correspondência, inclusive para informar sobre possíveis protestos.
Além disso, há medidas de estímulo à negociação, intermediadas pelos tabeliães. Os envolvidos devem prestar atenção aos termos estipulados nos contratos, os quais poderão vincular a utilização desse método de resolução, excluindo a intervenção do Poder Judiciário.
Além disso, os cartórios de registro civil podem emitir certidões de prova de vida, estado civil e endereço físico e eletrônico.
O papel de um tabelião de notas com FII
No âmbito dos fundos imobiliários, os novos institutos introduzidos pelo novo marco legal representaram uma contribuição significativa para o Direito Brasileiro, especialmente ao agilizar a execução do crédito em situações de inadimplemento. Essas mudanças foram importantes para dinamizar o mercado e fortalecer sua eficiência operacional.
Fernando Blasco, tabelião de notas, compartilhou com Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, como o novo marco está impactando as transações imobiliárias. Ele destacou que, por exemplo, ao adquirir um ativo, algumas operações estruturadas envolviam a contratação de garantias para viabilizar a transação. Antes, em casos de descumprimento durante a contratação, era necessário recorrer a um juiz para resolver o problema, não apenas nos fundos, mas em qualquer tipo de operação.
Com o novo marco legal, o Tabelião agora pode certificar o cumprimento ou descumprimento das condições negociadas, o que agiliza e reduz os custos das operações. Em transações mais curtas, ao invés de contratar garantias, é possível antecipar eventos de resolução. O Tabelião, ao verificar o cumprimento desses eventos, confirma a resolução e cancela o registro de propriedade.
Segundo Fernando, “nós, dos cartórios, acreditamos firmemente que o Marco Legal fornecerá ferramentas mais acessíveis e eficientes”. Outro aspecto importante diz respeito ao cenário de garantias. Fernando relembrou que o Marco Legal trouxe várias inovações para facilitar a contratação dessas garantias e agilizar sua execução, tudo de forma extrajudicial.
O que são as contas de garantia (Escrow Account)?
O novo marco legal das garantias trouxe também mais uma inovação que pode aumentar a visibilidade dos Tabeliães de Notas na sociedade brasileira, especialmente no contexto de fundos de investimento que, às vezes, têm operações desvinculadas. Um exemplo disso é quando o fundo ainda está captando recursos, mas já se compromete com a aquisição de imóveis, conhecido como “Escrow Account“.
O Escrow é uma garantia estipulada em um contrato ou acordo comercial, na qual os fundos são mantidos sob a custódia de um terceiro até que as condições acordadas sejam cumpridas por todas as partes envolvidas no negócio.
Geralmente, essa garantia é estabelecida através de um depósito em dinheiro em uma conta dedicada para tal finalidade – uma “escrow account“, que em português poderia ser traduzida como “conta caução” ou “conta de garantia”.
Com o novo marco, o Tabelião será capaz de assegurar que os recursos envolvidos em uma operação são devidos conforme o acordo estabelecido, garantindo que o beneficiário correto os receba. Segundo Fernando, ao realizar esse processo, “acreditamos que será possível agilizar operações que costumavam levar meses, ou até anos, para serem concluídas. O efeito será imediato, com a quantia disponibilizada e o Tabelião coordenando a transferência dos recursos”.
Cumprimento de contratos
Com a nova legislação, foi estabelecido que uma pessoa pode agora realizar uma compra com a condição de que, caso um evento específico não ocorra dentro de um prazo determinado – como a celebração de um contrato de locação em seis meses -, o contrato de compra e venda será considerado resolvido.
Anteriormente, caso o evento se concretizasse, o comprador tinha a opção de não rescindir o contrato. Nessa circunstância, a questão seria submetida ao juiz e o processo seguiria seu curso normal.
Considerando isso, Fernando destaca que simplificar a regulamentação possibilita a criação de uma lógica para questões mais significativas. Ele enfatiza que muitas vezes não se trata de uma renovação profunda, mas sim de permitir que as coisas sejam feitas de maneira direta, ao invés de recorrer a estruturas mais complexas.
Para entender mais sobre o Novo Marco Legal das Garantias e suas evoluções, assista ao vídeo completo:
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