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FII Summit no ar: Panorama do mercado imobiliário brasileiro

FII Summit no ar: Panorama do mercado imobiliário brasileiro

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

13 Jun 2022 às 11:07 · Última atualização: 13 Jun 2022 · 6 min leitura

Vanessa Araujo

13 Jun 2022 às 11:07 · 6 min leitura
Última atualização: 13 Jun 2022

FII Summit Panorama do mercado imobiliário

O FII Summit, maior evento da América Latina sobre fundos imobiliários (FIIs), começou nesta quarta-feira (1), com o painel “Um panorama do mercado imobiliário brasileiro”, no qual o apresentador Luiz Razia recebeu como convidado Marcelo Fedak.

Fedak é sócio-gerente e fundador da BlueMacaw, responsável pela estratégia geral da empresa. Anteriormente, ele foi responsável por administrar as atividades imobiliárias da Blackstone na América Latina por quatro anos. É administrador de empresas formado pela FGV, tendo passagens por Credit Suisse, Goldman Sachs e BTG Pactual.

Confira, abaixo, como foi sua participação no evento.

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Ativos de qualidade e visão de longo prazo

Como o investidor pode escolher um bom FII, seguro e rentável? Para Fedak, o segredo está em avaliar corretamente a qualidade do contrato no longo prazo.

Ele cita, como exemplos, alguns ativos que a BlueMacaw possui em seu portfolio: um galpão alugado para a Via Varejo em um contrato de 10 anos que não pode ser rompido, dentro do Rio de Janeiro, com classificação de risco triple A.

Outro caso é um galpão em Extrema, Minas Gerais, alugado para a Dafiti.

“É um dos mais modernos do Brasil, também com contrato de 10 anos, um ativo crítico para a empresa, que tem capital aberto no exterior”, diz.

Por fim, ele cita a Torre A do edifício Pátio Victor Malzoni, na qual eles têm grandes inquilinos, como o Google, com contrato para além de 2030.

“Muito dificilmente o Google vai deixar de ser um bom inquilino ou o Patio Malzoni deixar de ser um ativo relevante em São Paulo”, exemplifica.

“Se você quiser depositar sua confiança em um ativo no longo prazo, a equação que tem tudo para funcionar é: inquilino bom, prédio bom, localização boa”, resume.

Para formar os fundos, ele explica, a BlueMacaw busca atender a três pontos principais:

“A localização é o primeiro ponto crítico. Você não consegue forçar o locatário a estar aonde ele não quer. O segundo é a qualidade do ativo, desde características físicas, como pé-direito alto, tipo de piso, iluminação etc. Depois, quão comercial você está disposto a ser, para ter um contrato mais flexível”, afirma.

Panorama do mercado imobiliário brasileiro: investimento para quem tem e quem não tem tempo 

Fedak afirma que os fundos podem atender perfeitamente tanto o investidor que tem tempo quanto àquele que não tem tempo para acompanhar o mercado.

“Para quem tem tempo, nós damos muita transparência sobre a razão pela qual escolhemos o ativo. A pessoa entende que, se ela estivesse em nosso lugar, ela tomaria as mesmas decisões”, diz.

“Para quem não tem tempo e precisa delegar, nós recomendamos principalmente os fundos de fundos (Fofs), com gestor que tem competência para tomar as melhores decisões”, complementa.

“Mas, hoje em dia, os relatórios dos gestores estão muito bons, dão subsídio para o investidor se educar e entender onde está o risco e se o retorno dos fundos está correto”.

No entanto, ele salienta, é muito importante que todos saibam o momento certo de entrar, que é na baixa, e de sair, que é na alta. Segundo ele, é preciso atenção às oportunidades do momento.

“Recomendo a você estudar o fundo e fazer um controle. Uma anotação mesmo: nesse preço eu compro, nesse outro, eu vendo. Daí, você vai acompanhando o mercado e se posicionando de acordo com aquilo que traçou lá no começo”, orienta.

Panorama do mercado imobiliário brasileiro: inflação é foco

Fedak recomenda também que o investidor esteja atento à inflação e aos juros não apenas do Brasil, mas globalmente, para tomar as melhores decisões quanto aos fundos imobiliários.

“O Brasil saiu à frente na alta dos juros, assim como muitos países em desenvolvimento, ao contrário dos países desenvolvidos, que vivem isso agora. No entanto, a inflação ainda é muito alta e não sabemos classificar com certeza se ela vem de demanda, de custo ou se é importada por conta do câmbio”, analisa.

Sua recomendação, neste cenário, é ter cautela.

“Não é o momento de se ter grandes convicções. É melhor aguardar para ver o que vem. Há argumentos que fazem sentido para todos os cenários possíveis”, pondera.

Neste contexto, ele destaca que os fundos de recebíveis (FIIs de papel) devem sentir a queda da inflação, quando ela vier. E os fundos de tijolo tendem a se beneficiar. No entanto, ainda é incerto afirmar quando a queda dos juros de fato virá ou se a Selic permanecerá alta por ainda um bom tempo.

“Os dados de inflação vão ser os dados motores daqui em diante. Mas, em geral, os FIIs vão continuar tendo boa rentabilidade, além de terem o benefício da isenção tributária, que é uma vantagem competitiva”, avalia, lembrando que os dividendos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda.

Para ele, vale atenção especial aos fundos de lajes corporativas, que, ao contrário do que muitos acreditavam, tiveram uma recuperação rápida pós-pandemia.

“A gente acredita bastante na tese de escritórios em São Paulo, principalmente. O mercado imobiliário, até o começo de 2020, estava em um momento importante, com a taxa de vacância caindo. Veio a Covid e tivemos quatro trimestres seguidos com inquilinos devolvendo escritórios. Houve um momento de dúvida quanto às lajes corporativas. Mas, hoje, as grandes empresas voltaram, os inquilinos voltaram e até os aluguéis começam a subir”, afirma.

Para ele, é um bom momento de entrada nesse segmento.

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