Nova Harmonia: conheça a empresa de loteamentos urbanos que está na fila para IPO

O grupo de loteamento urbano Nova Harmonia, com sede em Goiás, está na fila para IPO (Oferta Pública Inicial).

A empresa, que vai realizar ofertas primária e secundária de ações, quer usar os recursos para comprar terrenos, reformar ativos atuais, reforçar o caixa e acelerar o ritmo de obras.

A Nova Harmonia está presente hoje em dez estados, nas cinco regiões do país.

Vamos conhecer mais sobre a empresa?

História da Nova Harmonia

A empresa foi criada em 2020 com a missão de construir bairros planejados para as pessoas no Brasil. Com um modelo de negócios orientado para o desenvolvimento urbano sustentável, eficiente e replicável às diferentes características, regiões e cidades do Brasil aliado ao foco nas necessidades do cliente, sobretudo concessão de financiamento próprio e acessível, a empresa diz que foi capaz de expandir a presença para todas as regiões do país.

A união entre a Harmonia Urbanismo e a Nova Bairros Planejados, duas empresas irmãs, respectivamente com 10 e 9 anos de atuação no setor imobiliário brasileiro, as quais possuíam sócios em comum, sinergias operacionais, complementaridade de regiões de atuação, mix de produtos e com o mesmo modelo de negócios criou a Nova Harmonia Bairros Planejados.

A companhia tem como foco transformar grandes áreas urbanas em um bairro planejado aberto, integrado à cidade e com localização diferenciada, realizando obras de infraestrutura com alta qualidade construtiva e comercializando o principal alicerce de todo o mercado imobiliário: o lote.

A companhia registrou um VGV total lançado até 2020, de R$3,3 bilhões, totalizando 38,6 mil unidades de lotes, e urbanizou mais de 20,7 milhões de m², atendendo clientes de classes A a D.

A empresa desenvolve suas atividades em todas as etapas do empreendimento, incluindo a captação de áreas com parcerias com imobiliárias locais e corretores especializados, a concepção de produtos, a gestão de vendas, o financiamento próprio de clientes e a gestão da carteira de recebíveis.

Modelo de negócios

O modelo de negócios da companhia consiste na atuação em toda a cadeia de valor do mercado, com domínio de suas etapas, traduzida em seus produtos e na relação com os clientes.

Segundo a Nova Harmonia, a base do sucesso do negócio, se dá, em especial, na prospecção de novas áreas que passam por criteriosas premissas de avaliação obedecendo a princípios de localização, conexões urbanas, vocação imobiliária da região, análise de vizinhança e eixo de desenvolvimento da cidade, análises socioeconômicas, potencial das cidades/mercado e análises técnicas da área, manutenção dos empreendimentos já lançados e relacionamento continuo com a base de clientes.

Os estudos de viabilidade são analisados em todos os seus aspectos e impactos no produto, como questões legais e ambientais, passando pela viabilidade econômico-financeira, pesquisa de mercado para balizamento de produto e valores de venda, análise mercadológica, percentual de aproveitamento da área loteável, tipo de parceria e/ou compra de terreno e parâmetros de retorno e margens mínimas.

A definição do modelo de parceria com sócio proprietário de área – o terreneiro – ou eventual compra de área depende de uma análise de oportunidade e condições, em especial, áreas que estejam com zoneamento definido para empreendimentos residenciais, avaliado por métricas de avaliação e viabilidade para o melhor modelo de negócio e rentabilidade do empreendimento.

O processo completo de desenvolvimento e aprovação do empreendimento dura, em média, dois anos. Quando aprovado o empreendimento, as equipes de análise de mercado e vendas traçam todo o plano de vendas e lançamento do produto baseado em nova pesquisa de mercado para entendimento e sensibilidade atualizada do panorama de demanda e estratégias do produto na oportunidade.

Perspectivas futuras da Nova Harmonia

A Nova Harmonia possui landbank contratado e/ou em desenvolvimento com um VGV total de R$ 5,6 bilhões, dos quais R$ 3,2 bilhões em VGV próprio, com cerca de 60 mil unidades de lotes a lançar por meio de 46 projetos.

Segundo a empresa, a diversificação geográfica e localização privilegiada dos empreendimentos, aliada a uma carteira de recebíveis contratada da companhia da ordem de R$1,5 bilhão para os próximos 15 anos, bem como um landbank consistente para novos lançamentos, serão potencializadas pelas perspectivas de um ciclo promissor do mercado imobiliário brasileiro ao longo dos próximos anos.

“O mercado de loteamentos está se beneficiando da nova realidade do repensar do morar, a busca por mais espaço, institucionalização do home office e a casa como centro desse processo, com a Nova Harmonia inserida na crista deste panorama, ofertando lotes em bairros planejados, pautado no anseio e desejo das pessoas em busca de mais qualidade de vida”, afirma a empresa.

A atuação é focada em cidades acima de 75 mil habitantes, que somam hoje 436 cidades no Brasil e representam 62% da população do país.

Assim, a Nova Harmonia está se estruturando para um segundo ciclo de expansão, cujo objetivo principal é se tornar referência nacional em bairros planejados abertos com alta qualidade construtiva, se tornando um diferencial nas localidades de atuação, em especial, quando comparado à carência de infraestrutura urbana básica em várias cidades do país.

Dados econômico-financeiros

O lucro líquido da Nova Harmonia foi de R$ 109 milhões em 2020. Um ano antes a empresa lucrou R$ 10 milhões e, em 2018, lucrou R$ 1 milhão.

Em 2020, a companhia somou receita líquida de R$ 262 milhões, ante R$ 70 milhões em 2019. Já a margem líquida subiu de 13,5% para 41,6% em um ano.

O retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) da Nova Harmonia ficou em 13,8% em 2020, contra 1,3% de 2019.

O patrimônio líquido ao fim de 2020 era de R$ 784 milhões, ante R$ 739 milhões em 2019.

Pontos fortes da Nova Harmonia

• Expertise na transformação de grandes áreas urbanas, desenvolvendo bairros planejados com a melhor infraestrutura da cidade em localização diferenciada e oferecendo facilidade de pagamento com custo-benefício atrativo;
• Obras de infraestrutura com alto padrão construtivo;
• Modelo de negócios eficiente, sustentável e replicável a todas as regiões do país;
• Protagonismo local nas cidades e regiões de atuação com diversificação geográfica e inexistente concentração de produtos em uma mesma região;
• Modelo de negócio com foco em geração de caixa e perenidade com performance financeira atrativa, composta por empreendimentos com carteira de recebíveis robusta e sem histórico de operações de securitização ou antecipação de recebíveis;
• Rígido controle de caixa, baixo custo operacional e endividamento praticamente zero;
• R$ 3,3 bi já lançados desde a fundação da companhia e R$ 5,6 bilhões de landbank total (R$3.2 bi próprio);
• Domínio de todo o ciclo de construção do produto e relacionamento direto com toda a base de clientes.

Principais fatores de risco

• Cancelamento, atrasos ou não obtenção de autorizações, alvarás, licenças, outorgas ou registros podem gerar custos adicionais ou inviabilizar a realização de empreendimentos da Nova Harmonia.
• A companhia pode não ter êxito nas estratégias de crescimento almejado, o que poderá afetar adversamente os negócios, situação financeira e resultados operacionais.
• A empresa está sujeita à extensa regulamentação ambiental e, caso ela ou suas controladas não observem a regulamentação aplicável ou fiquem sujeitas à regulamentação mais rigorosa, os seus negócios poderão ser prejudicados.
• Crises e subdesenvolvimento regional ou de cidades específicas em que a Nova Harmonia realiza empreendimentos e que não acompanharem eventual alta das taxas utilizadas para a indexação ou, ainda, ocorrer substancial impacto do sistema de amortização previsto contratualmente, poderá causar a necessidade de aplicação de reajustes menores com renúncia de receita pela companhia.
• Há riscos inerentes aos distratos por parte dos clientes referente aos contratos de aquisição dos imóveis comercializados pela companhia.

Sobre o IPO

O pedido para IPO foi feito à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) em fevereiro deste ano.

A oferta será primária (quando os recursos vão para o caixa da empresa) e secundária (quando os acionistas vendem partes de suas ações).

Com os recursos, a empresa pretende comprar terrenos, reformar ativos atuais, reforçar o caixa e acelerar o ritmo de obras.

Na tranche secundária, são 18 vendedores acionistas das famílias Assis, Bretas e Roriz, membro das famílias fundadoras da Nova Harmonia.

A oferta é coordenada por XP e Itaú BBA.

Preços e prazos sobre a oferta ainda não foram divulgados.