Money Week: as perspectivas para o mercado imobiliário em 2021 e 2022

Um dos maiores segmentos do país, o mercado imobiliário tem sido impactado com as recentes altas de juros. O que esperar para este e o próximo ano do setor foi um dos temas abordados na Money Week desta quarta-feira (27).

No painel “Mercado imobiliário em 2021: o que voltou ao normal e o que esperar para o próximo ano”, mediado pelo head de assessoria, da EQI Investimentos, André Arantes, participaram três convidados: Emílio Fugazza, Giancarlo Nicastro e Fernanda Rosalem.

Emílio Fugazza é diretor Financeiro e de Relações com Investidores da Eztec desde maio de 2008. Antes foi sócio fundador e CEO do Grupo Analisy’s Consultoria e Planejamento, especializada em gerenciamento no setor de construção civil.

Giancarlo Nicastro é o CEO da SiiLA Brasil, sendo responsável por toda a operação da empresa, além de direcionar as estratégias de crescimento e expansão da companhia. Entre suas experiências anteriores, o executivo ocupou o cargo de gerente de Novos Negócios na CCP e na Cyrela, além de passagens pela Odebrecht e Gafisa.

Fernanda Rosalem atua na área imobiliária desde 2007, responsável pela gestão de recursos, relacionamento com investidores, captação e originação de negócios. Durante os últimos quatro anos foi diretora da área de Real Estate do Patria Investimentos e, antes disso, sócia da RBR Asset Management e diretora de Capital Markets na Cushman & Wakefield.

Os impactos da alta de juros no setor imobiliário

Emílio Fugazza lembra que, no Brasil, a alta de juros não é uma novidade. Pelo contrário, há uma década, em 2010/2011, o país viveu isso e o setor imobiliário está mais experiente.

“Vivemos momento em que as vendas acabam se transformando em uma busca incessante por compradores, que entendem que é uma boa opção de compra em que parece que os preços não estão representando toda valorização que ainda vai acontecer. Então lança-se muito mais, vende-se muito mais. Passa um ciclo de 2-3 anos de entregas, vemos uma geração de caixa intensa, mas não vemos o mesmo volume de intenção de aquisição imobiliária, que tinha antes. Nós não temos linearidade no nosso setor. Temos uma volatilidade bastante importante na nossa operação”, destaca ele.

O que esperar de shoppings, escritórios e logística?

Giancarlo Nicastro fez uma projeção de três grandes áreas segmentos que abarcam os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) brasileiros: escritórios, logística e shoppings.

• Escritórios. Em 2019 o segmento era muito promissor, com taxas de vacância caindo muito rápido e o mercado reagindo bem. Depois, veio a pandemia e o uso massivo do home office. O IGP-M saltou e muitas empresas quebraram. “Foi uma sucessão de acontecimentos. Os escritórios que estavam num momento maravilhoso frearam bruscamente. A taxa de vacância saiu de 14-15% e hoje está em torno de 23% em imóveis vagos na cidade (de São Paulo)”, destaca ele. Giancarlo destaca que o momento de curto prazo é de preocupação e cautela. “Mas no longo prazo estamos tranquilos, por que as empresas vão voltar, precisam de sedes, vai ter modelo híbrido. Os escritórios sofreram bastante, ainda estão sofrendo, mas vai ter uma acomodação”, prevê o gestor.
• Logística. Por outro lado, o setor de logística cresceu muito na pandemia. “Ele cresceu 3 anos em 3 meses. Logística é o queridinho do setor (de FIIs)”, destaca Giancarlo. Ele destaca que este é um tipo de empreendimento recente no Brasil, que começou a ser desenvolvido com padrões internacionais há 10 anos. “A indústria está rindo de orelha a orelha. Antes tínhamos uma logística muito concentrada no Sudeste. Com a chegada de Amazon, Mercado Livre, vemos as regiões Sul, Norte e Nordeste tendo um protagonismo no Brasil”, afirma.
• Shopping. Foi um dos segmentos mais afetados durante a pandemia pelo fechamento dos comércios e, consequentemente, com a mudança na forma de consumo, com a expansão do e-commerce. “Assim como o e-commerce cresceu, os shoppings foram perdendo sua atratividade e relevância para o consumo”, destaca Giancarlo. Mas ele diz que a comparação do setor de shoppings do Brasil com o dos EUA não pode ser feita, pois aqui nossos shoppings são localizados dentro das cidades e são mais do que centros de compras, sendo referência também em lazer e restaurantes. “Os shoppings estão com números de 2018 em volume de vendas por conta da pandemia, mas tendem a se recuperar muito rapidamente”, afirma.

Boas oportunidades

Diante das quedas das cotas e ainda de incertezas no mercado, o que fazer?

Para Fernanda Rosalem ainda há muitas oportunidades no mercado e o investidor precisa ficar atento. “O que eu vejo é que existem boas oportunidades. O setor sofreu sim, mas é preciso olhar para o logo prazo. E investimento em real estate, independente do setor, tem que ser em longo prazo, não é algo de se pensar de hoje para amanhã”, destaca ela.

Por isso, ela destaca que é importante escolher os FIIs por fundamentos: bem localizados, que atraem bons inquilinos.

Perspectivas para o mercado imobiliário em 2021 e 2022

Diretor Financeiro e de Relações com Investidores da Eztec, Emílio lembra que os lançamentos de quando a empresa abriu capital em 2007 tinham preço médio de R$ 2,5 mil por metro quadrado. Hoje, o metro quadrado não sai por menos de R$ 13/14 mil m², chegando a R$ 25 mil m².

Segundo ele, isso tem muito a ver com o custo dos materiais. O aço, por exemplo, custava R$ 2/kg em 2020 e hoje já está na casa dos R$ 7/kg. “Os preços mudaram de patamar e numa velocidade grande. Sempre temos uma discussão sobre se o mercado é sustentável. Mercado sustentável é aquele que continua com vendas sendo praticadas, no qual não se perde preço. Nos últimos dois anos, os juros mais baixos impulsionaram as vendas no mercado primário e secundário. Dois terços do crédito colocado pelos bancos nos últimos meses foi para mercado secundário”, destaca ele.

Moral da história: o Brasil está entrando no momento mais difícil do mercado imobiliário, e entrando sem estoque disponível. Isso porque os imóveis que serão entregues nos próximos 18/24 meses já foram vendidos no momento em que a inflação e a taxa de juros estavam baixas.

“É importante ressaltar o quanto o mercado imobiliário cresceu em termos de importância para a economia, de valor para quem comprou e quanto ele tem sustentação para 2022”, afirma Emílio.

Por isso, ele acredita que, para o próximo ano, o cenário não se altera. Mas que o cenário de alta taxa de juros deve impactar mais as construtoras em 2023, momento em que a expectativa também é de um arrefecimento da taxa de juros.

Para Fernanda, o momento do mercado imobiliário é de oportunidade, mas sempre com cautela. “O segmento imobiliário é ótimo para diversificação. É longo prazo, mas precisa ver se faz sentido para o investidor. Precisa pensar no fundamento, entender os ativos que estão ali dentro, não adianta olhar só para o dividend yield do mês anterior. Para 2022, temos ainda alguns desafios. É ano de eleição, teremos movimentos de oscilação. Mas para longo prazo os fundamentos são sólidos. FII faz bastante sentido”, finaliza ela.