IPO da Fulwood: conheça a empresa de condomínios logísticos

Fundada em 1995, a Fulwood é uma incorporadora de galpões e condomínios logístico-industriais que está na fila para IPO (Oferta Pública Inicial).

A empresa quer captar recursos para construir e desenvolver um novo pipeline de projetos, adquirir terrenos e realizar participação societária de outros sócios/acionistas em projetos do portfólio da empresa.

Vamos conhecer melhor a companhia?

História da empresa

A Fulwood afirma ser uma das principais empresas do setor de condomínios logístico-industriais do Brasil.

Desde 1995, a empresa trabalha na incorporação de galpões e condomínios logístico-industriais e, desde então, já desenvolveu mais de 1.092.000 m². Atua na incorporação, locação e administração/gestão de galpões logístico-industriais, com foco na realização de condomínios Triple-A, mais alta categoria de condomínios logístico-industriais, no que se refere a padrões construtivos e tecnologia de armazenamento de mercadorias diversas, tendo como objetivo atrair inquilinos de alto nível de governança dos mais diferentes setores da economia.

Em 30 de junho de 2021, a empresa realizou a gestão de 90 contratos de locação em 13 empreendimentos, localizados nos estados de São Paulo e Minas Gerais.

Um dos principais serviços prestados aos clientes da Fulwood é o acompanhamento completo e contínuo do imóvel, incluindo todos os processos de vistorias técnicas, realizadas trimestralmente nos imóveis, com engenheiros e técnicos capacitados, supervisionando e coordenando qualquer reparo necessário, além da manutenção dos referidos ativos.

Ainda, como parte do processo de acompanhamento do imóvel, a empresa atua na preparação da estratégia para locação, envolvendo estudos de ocupação dos imóveis, negociação de distrato e renovação contratual, analisando detalhadamente todas as cláusulas do contrato de locação e, possivelmente, de compra e venda de determinado ativo. A companhia também realiza toda a parte gerencial do imóvel, como o pagamento de impostos, seguros e outras despesas envolvendo o ativo.

Portfólio da empresa

Na data do prospecto, 31 de agosto de 2021, a Fulwood contava com 7 condomínios logísticos no portfólio, totalizando uma Área Bruta Locável (ABL) da Fulwood de 97.310m2, localizados nos estados de São Paulo e Minas Gerais.

Quando consideramos o histórico de vacância, a empresa apresenta uma redução consistente ao longo dos últimos 5 anos, atingindo uma taxa de vacância dos ativos de 0,88% em 30 de junho de 2021.

Ademais, ao analisar a duração média dos contratos dos ativos da Fulwood, percebe-se que 73% deles são contratos de longo prazo, o que contribuiu para uma maior clareza de recebimento de aluguel da companhia.

A maior parte dos condomínios logístico-industriais da Companhia está localizada no estado de São Paulo, seguido pela cidade de Extrema, estado de Minas Gerais, região estratégia que viabiliza a realização de entregas nas principais cidades do país, tais como São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro. Ainda, atualmente a companhia possui participação minoritária em 4 ativos.

Em relação aos ativos administrados, a Fulwood possui 14 condomínios logísticos e 645.132 m² de ABL, sob sua gestão, na data do prospecto.

Como parte do ciclo de negócios da companhia, são realizados desinvestimentos em determinados ativos para viabilizar geração de valor na estratégia de gestão de ativos da Companhia. A empresa realizou, até 31 de agosto, 20 desinvestimentos.

“Atuamos em todas as etapas da operação de galpões e condomínios logísticos, incluindo a prospecção de terrenos, diligência legal e técnica, licenciamento e autorizações, construção, além da própria gestão e manutenção dos ativos e futuro desinvestimento do imóvel”, diz a companhia.

A empresa tem um extenso pipeline, contanto com 9 novos projetos, 797.997 m² de ABL adicional esperado, sendo que 55.000 m2 de aquisições oportunísticas de empreendimentos minoritários da companhia.

Adicionalmente, a Fulwood espera atuar com participação majoritária na maioria dos ativos em pipeline, trazendo mais agilidade na tomada de decisão.

O foco dos condomínios logísticos em pipeline da companhia é o modelo de Big Boxes, que tem um custo de construção, em média, de R$1.600,00/m². Também, busca expandir os ativos para demais regiões do Brasil, além de São Paulo e Minas Gerais, como Santa Catarina e Rio de Janeiro.

Além do pipeline, a companhia analisa mais de 100 oportunidades por ano, com o objetivo de selecionar os melhores ativos.

Vantagens competitivas da Fulwood

• Portfólio diversificado com clientes segmentados;
• Ativos de alta qualidade;
• Qualidade na gestão e processo de seleção;
• Administração e equipe experiente e com profundo conhecimento do setor;
• Modelo de negócio com perfil financeiro atraente;
• Alinhamento estratégico com os acionistas, que contribuem significativamente com sua experiência no setor imobiliário logístico no Brasil, bem como forte comprometimento com as melhores práticas de Environmental, Social and Corporate Governance (ESG);
• Construção “Build to Suilt”;
• Canais de comercialização.

Estratégia da Fulwood

A estratégia da empresa contempla os fatores descritos a seguir:

• Seleção criteriosa dos ativos do portfólio: a Fulwood realiza um processo de seleção dos ativos através da total imersão no projeto, desde a identificação de potenciais regiões com sucesso promissor até a administração e gestão de algum empreendimento pronto (property management).
• Gestão e administração de ativos: em relação a gestão do ativo, a empresa faz também levantamentos técnicos e periódicos no setor imobiliário para melhor entendimento do cenário de condomínios logísticos, além da coordenação e gerenciamento das atividades condominiais e elaboração dos orçamentos. A companhia se beneficia de taxas de 2% a 3% do recebível do aluguel e/ou do preço de venda em caso de alienação do ativo e comissão equivalente a 1 aluguel na celebração do arrendamento/renovação.
• Rentabilização da operação nas diferentes etapas da operação: a companhia busca participar e gerar receitas através de todos os processos do negócio. A partir da compra e construção do condomínio logístico, até o ganho de capital na venda desse ativo quando da reciclagem de portfólio. Entre o desenvolvimento e a reciclagem do ativo, a empresa gera receitas por meio da cobrança de aluguel dos ativos do portfólio e através da execução da administração e gestão do mesmo.
• Foco em regiões com elevado potencial de crescimento: por meio de um criterioso trabalho de diligência, a Fulwood foca em regiões que acredita possuir grande potencial de crescimento no longo prazo, que representem mercados menos saturados e custosos, abrindo espaço para maiores retornos no projeto.
• Expansão no segmento de “big boxes”: uma das estratégias é diversificar o portfólio de galpões logístico-industriais, além de construções modulares, para big boxes. A empresa entende que, além do modelo tradicional, modular, o modelo de big boxes apresentará um crescimento relevante nos próximos anos, dado a necessidade de espaço maiores com o avanço das vendas através do ecommerce no mercado brasileiro.
• Parcerias com Fundos de Logística no Brasil: a empresa busca realizar parcerias estratégicas com fundos de logística imobiliária. Em 2020, realizou uma parceria com a Vinci Partners para impulsionar o desenvolvimento de galpões logísticos com foco em ganho de capital. No total, foram gerados R$1,0 bilhão para realização de ativos em um fundo de desenvolvimento. Alguns dos ativos da Fulwood estão no fundo VILG11, da Vinci. Através de um novo fundo, VFDL11, a empresa irá expandir sua parceria para os ativos Fulwood B. Park e Rio Linha Vermelha.

Dados econômico-financeiros

O crescimento da Fulwood deu-se de forma orgânica, por meio da aquisição de imóveis e construção/desenvolvimento de novos empreendimentos.

A empresa apresentou expressivo crescimento em receita bruta nos últimos anos, com uma taxa composta de crescimento anual (CAGR) nos exercícios sociais de 2018, 2019 e 2020, e no período findo em 30 de junho de 2021 de 3.926%.

A receita bruta aumentou de R$ 7 mil em 31 de dezembro de 2018 para R$ 42 mil em 31 de dezembro de 2019, representando uma taxa de crescimento anual de 500%.

No exercício encerrado em 31 de dezembro de 2020, a receita bruta atingiu R$ 77.866 mil, crescendo 185% contra o exercício encerrado em 31 de dezembro de 2019.

Ao fim de 30 de junho de 2021, a receita bruta atingiu R$ 72.010 mil, crescendo 327% contra o mesmo período do exercício de 2020.

Principais fatores de risco

• A extensão, a percepção e a forma pela qual a pandemia impactará os negócios depende de desenvolvimentos futuros, que são incertos e imprevisíveis, podendo resultar em um efeito adverso nos negócios, condição financeira, resultados das operações e fluxos de caixa e, finalmente, a capacidade de continuar operando os negócios.
• A Fulwood pode ser adversamente afetados pela inadimplência dos locatários e clientes.
• A rescisão de contratos de locação dos principais locatários pode afetar adversamente os resultados.
• A companhia pode enfrentar dificuldades para adquirir terrenos, com localização e preço considerados, por eles, adequados e a concorrência na compra desses terrenos poderá levar a um aumento no custo de aquisição, reduzindo os resultados.
• A empresa pode não ser capaz de renovar os contratos de locação com os clientes, bem como está sujeita à revisão de contratos de locação existentes em termos menos favoráveis.

Sobre o IPO da Fulwood

A companhia fez o pedido de IPO à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) em 31 de agosto.

A empresa está preparando uma oferta primária (quando os recursos obtidos com o IPO vão para o caixa da companhia) e secundária (quando os atuais acionistas vendem parte de suas ações).

O BTG Pactual é o coordenador-líder da oferta, o Bradesco BBI é o agente estabilizador e o IPO conta ainda com o Itaú BBA.

Ainda não foram divulgados preços e prazos da oferta da Fulwood.

A companhia afirmou no prospecto preliminar que deve usar metade dos recursos levantados na oferta primária para construir e desenvolver um pipeline de projetos.

O pipeline é composto por nove novos projetos a serem instalados de forma estratégica entre São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Minas Gerais.

Distribuição prevista dos recursos do IPO:

• Construção e desenvolvimento do pipeline de projetos da Fulwood (com 50% dos recursos levantados no IPO);
• Aquisição de terrenos (30%);
• Aquisição de participação societária de outros sócios/acionistas em projetos do portfólio da companhia (15%);
• Capital de giro para fortalecimento da estrutura de capital (5%).