Comprar imóvel em Portugal vale a pena? Com euro em queda e juro baixo, veja se esta é uma boa opção

Essa semana estive conversando com um amigo que está querendo investir em um segundo imóvel e que me levantou uma dúvida super pertinente e atual.

Ele está com 45 anos, com a carreira consolidada, ganha um bom salário, investe para a aposentadoria em um plano de previdência, mas está começando agora a tentar implementar uma dica que dei alguns anos antes: tenha uma fonte de renda para cada grande despesa da sua vida. 

Nos últimos anos ele acumulou um bom patrimônio, aproximadamente R$ 500 mil, e começou a fazer sentido na sua cabeça comprar um segundo imóvel. 

Como sempre gostou muito de Portugal e sua ocupação permite trabalhar a distância, chamou bastante a sua atenção a queda recente do euro versus real. 

Ele começou a se perguntar se não valeria a pena alugar o seu apartamento do Brasil e comprar um apartamento financiado em Lisboa, aplicando o que acumulou aqui no Brasil.

Ele sabe que o preço por m² lá é mais alto, pelo menos em Lisboa, mas condicionou na sua cabeça que compraria um imóvel com R$ 900 mil, financiado em até 20 anos. 

Valor esse que, pelas minhas contas, permitiria comprar um apartamento de 90 m² pela média de preço em São Paulo ou um apartamento de 47 m², pela média, em Lisboa.

Quando ele me ligou e puxou esse assunto, o saldo da conversa foi:

“Felipe, pensa comigo, o euro caiu muito, o juro do financiamento em Portugal é baixo e eu consigo investir o que acumulei aqui no Brasil rendendo acima de 10% ao ano. A minha dúvida é se este é o melhor momento para fazer isso ou se é melhor comprar aqui mesmo…”, ele me interrogou, ansioso pela resposta.

A pergunta foi tão boa, que passei os últimos dias fazendo simulações para conseguir dar uma resposta à altura. Prometi, inclusive, que responderia essa pergunta nesta coluna.

Então, aqui vai. Comprar imóvel em Portugal vale a pena?

Comprar imóvel em Portugal vale a pena? Vale a pena, com 20 metros a menos…

Simplificando, para não correr o risco de adicionar premissas excessivas, mapeei as seguintes informações para chegar a uma conclusão:

• Preço médio do metro quadrado em São Paulo e em Lisboa. Obviamente, se for para o interior ou para outros estados os valores serão menores, mas digamos que esse efeito seja o mesmo.

• Tamanho do apartamento que seria comprado no Brasil. A partir dessa premissa conseguimos calcular o tamanho que seria possível comprar em Portugal para fazer sentido financeiramente no longo prazo.

• Tempo de financiamento. Como a taxa de juros rende bastante no Brasil e a taxa de financiamento em Portugal é mais baixa (apesar de estar subindo), quanto menor for o prazo de financiamento, menos faz sentido investir lá.

• Taxa média de aluguel de um imóvel em São Paulo. Já que a ideia seria morar em Portugal e alugar aqui, é preciso entender qual seria o fluxo de renda.

• Sobra mensal de recursos. Com as receitas atuais, além desse aluguel mensal, qual é a sobra mensal de recursos que poderiam ser investidos em um título de Renda Fixa prefixado no Brasil.

• Saldo na conta. Quanto você tem hoje para investir é muito importante, pois esse valor vai render ao longo do tempo do financiamento e permitirá que no longo prazo você pague menos por um imóvel do que no Brasil, que a princípio custa mais caro.

• Percentual de entrada. Em Portugal é possível dar apenas 10% do valor do imóvel de entrada, o que facilita o investimento do restante do recurso.

• Câmbio. Por fim, é muito importante nessa análise entender como fica o cenário de acordo com o movimento do euro. Assim, podemos entender o tamanho ideal do imóvel que podemos comprar agora. 

Feito todo esse estudo, trago agora as conclusões: 

Como esse meu amigo já guardou R$ 500 mil para investir, simulei que: (i) ele daria 10% de entrada em um imóvel em Portugal, investiria a diferença mais uma sobra mensal de R$ 2 mil, que ele consegue guardar do salário, mais o aluguel que receberia do imóvel que possui hoje no Brasil; ou (ii) ele compraria um imóvel no Brasil dando esses R$ 500 mil de entrada e investiria todos os meses a sua sobra mensal de R$ 2 mil mais o aluguel deste imóvel.

Depois de muito estressar meus modelos, cheguei à conclusão de que só faz sentido ele comprar um apartamento em Portugal que tenha até 40 ou, no máximo, 50 metros quadrados. 

E, no Brasil, ele conseguiria comprar um de até 60 ou 70 metros. Vou explicar:

Acima, conseguimos já ter uma noção de onde estou querendo chegar. Depois de 20 anos financiando a uma taxa de 10% ao ano, o imóvel de 60 metros em São Paulo custaria 21% a mais do que o seu valor original, enquanto o imóvel em Portugal custaria 15% a mais, uma diferença razoável.

Mas isso somente olhando o valor do imóvel, pois quando colocamos o valor na conta o montante investido (que no caso do imóvel em Portugal seria maior – lembra que só demos 10% de entrada?), a história é bem diferente.

Depois de 20 anos investindo aqueles R$ 500 mil, menos (-) a entrada e mais (+) a sobra mensal e (+) o aluguel do imóvel no Brasil e já (-) pagando todos os meses o financiamento, esse meu amigo teria por volta de R$ 3,7 milhões acumulados. 

No caso de investir em um segundo imóvel no Brasil, ele teria acumulado R$ 970 mil a menos em 20 anos. Uma diferença que renderia um imóvel para o seu filho pequeno, por exemplo.

Diferença de recurso em 20 anos por tamanho de apartamento e câmbio

Isso, claro, simulando que ele compraria um imóvel de 60 metros no Brasil ou um de 40 metros em Lisboa. 

Esses tamanhos, inclusive, sugeri pensando justamente no câmbio, pois, como você pode ver acima, quanto maior for o câmbio, fica mais difícil pagar o financiamento em Portugal.

Sendo assim, na tabela de sensibilidade acima, assume-se que é mais seguro para ele não comprar um imóvel acima de 70m2 aqui no Brasil, ou acima de 50m2 lá. Isso porque ele ficaria muito exposto, especialmente em um ano eleitoral. 

Veja que pintei de verde os valores de ganho, de mais de R$ 400 mil, em 20 anos, como uma gordura para que essa decisão realmente compense e evite riscos que não estão compreendidos aqui.

Mas como cheguei à conclusão de que vale a pena, desde que o apartamento em Portugal seja 20 metros menor? A resposta está aqui:

Diferença de recurso em 20 anos por tamanho de apartamento 

(Lisboa vs. São Paulo)

No exercício que fiz acima, você consegue ver que simulei quanto eu ganharia a mais ou perderia em 20 anos por escolher o imóvel em Portugal, caso optasse por um apartamento de um ou de outro tamanho nos dois países. 

No caso desse meu amigo, como os recursos que ele possui seriam mais convenientes para comprar um apartamento de 60 m² no Brasil, minha simulação indica que ele deveria comprar um imóvel de 40 metros quadrados em Portugal. 

Por óbvio que você precisaria ter acesso à minha planilha para simular o seu caso, mas a minha sugestão é entender qual é o tamanho que faz sentido você investir aqui no Brasil e usar a tabela acima para fazer uma comparação.

Por fim, vale reforçar que isso só faz sentido se o financiamento for feito por pelo menos 20 anos. Se para você é muito difícil segurar uma “dívida” como essa, em euro, por muitos anos, o retorno não vale a pena. Desistir no meio do caminho pode desequilibrar toda a matemática da coisa (tabela abaixo):

Diferença de recurso em 20 anos por anos financiados e câmbio

Conclusão

São muitas as variáveis que impactam essa decisão. Esse tipo de investimento só é recomendado para quem já tem o primeiro imóvel e deseja diversificar. Só faz sentido, também, para quem aceitaria trocar de país para viver em um espaço um pouco menor, como você viu.

Não colocamos na conta também a valorização desses imóveis ao longo do tempo. Segundo os dados da Idealista, o preço médio dos imóveis em Lisboa se valorizaram 16% ao ano entre 2015 e 2022. Ajustado pelo câmbio, teria se valorizado ainda mais, quase 26% ao ano.

Preço por m² histórico (ajustado pelo câmbio)

Preço por m² histórico (sem ajuste pelo câmbio)

Em São Paulo, por outro lado, desde 2015 a média do preço por m² subiu apenas 3% ao ano. 

Ou seja, investir em um continente maduro e milenar, com restrição de oferta, é uma boa decisão de longo prazo, ainda que a situação atual seja conturbada. Diria mais, justamente por estar conturbada que faria o investimento. 

Antes de publicar essa mensagem liguei para o meu amigo e dei a notícia. Ele ficou animado e já está procurando por alguma barganha em Lisboa ou em alguma região próxima de sua família, mais ao norte. 

Nos vemos semana que vem! Até lá!

Por Felipe Paletta, analista CNPI da Monett.

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