Home equity: entenda como funciona o crédito com garantia de imóvel

Um dos tipos de empréstimo com garantia que têm ganhado projeção, em especial nesses últimos dois anos, é o “home equity”. 

Embora ainda não muito conhecido no Brasil, a modalidade tem recebido atenção do Banco Central para se tornar mais acessível. 

Durante a fase mais aguda da pandemia, o empréstimo com garantia de imóvel foi a saída encontrada – em especial pelas pequenas e médias empresas (PMEs) – para enfrentar a crise.

Mas a modalidade também é alternativa para a pessoa física que procura juros mais baixos e prazos maiores de pagamento.

Entenda agora o home equity e como funciona essa operação de crédito.

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O que é home equity? 

Home equity é uma modalidade de empréstimo, no qual o imóvel serve como garantia para obtenção de crédito pessoal. 

Nesse tipo de operação, o objetivo é conseguir um empréstimo com juros mais baixos na comparação a outras modalidades.

Além disso, o solicitante pode usar o montante para qualquer finalidade, não sendo necessário especificar para quê o dinheiro será usado.

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Como funciona o home equity?

No home equity, o interessado na obtenção de crédito oferece um imóvel como garantia de cumprimento da obrigação da dívida.

Na transação, o imóvel é, então, transferido para o nome do credor (alienação fiduciária), que se torna o dono até que a dívida seja paga.

Diferença entre home equity e hipoteca

Apesar de ambas serem modalidades de empréstimo com imóvel dado como garantia, elas não significam exatamente a mesma coisa.

A principal diferença ocorre na forma como o contrato é cumprido. 

Por um lado, no home equity, enquanto a dívida não for quitada, o imóvel fica sob a posse do credor. Mas, enquanto isso, o devedor pode continuar usufruindo do bem.

Já na hipoteca, o imóvel continua sob propriedade do devedor. Neste caso, há um risco maior de inadimplência e, consequentemente, a taxa de juros cobrada na operação é mais alta.

Quais as vantagens do home equity? 

Basicamente, quem procura o home equity quer ter acesso a taxas de juros menores. 

Também é possível citar como vantagem os prazos para pagamento, que costumam ser mais longos, chegando a até 20 anos.

Quais as desvantagens dessa modalidade de empréstimo?

• A operação tem como teto um valor a ser emprestado, que varia entre 50% e 60% do valor do imóvel; 
• Caso não pague ou não cumpra os requisitos acordados, o tomador do empréstimo pode perder o imóvel;
• Em caso de inadimplência (3 meses de atraso), depois de todas as fases de negociação, o processo de execução da dívida é rápido, em até 15 dias.

Quem pode fazer home equity? 

O home equity pode ser contratado por pessoa física ou pessoa jurídica. 

Algumas instituições credoras, no entanto, exigem que o imóvel dado em garantia esteja quitado. 

Contudo, é possível encontrar no mercado linhas de crédito, inclusive, para imóveis financiados.

De modo geral, são aceitos imóveis comerciais ou residenciais regularizados, com o valor mínimo de avaliação, que pode variar entre cada instituição. 

O que é preciso para obter um empréstimo com garantia de imóvel?

Em termos gerais, é importante ter a documentação do imóvel atualizada: 

• Matrícula do imóvel e IPTU: documento de registro do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis;
• Laudo de avaliação do imóvel: com a finalidade de estipular qual é o valor real do bem.

Como está o home equity no Brasil?

Desde 2020, ano de início da pandemia da Covid-19, o crédito com garantia de imóvel passou a ser opção, principalmente, para os empresários enfrentarem a crise. 

Nesse cenário, a modalidade despontou como uma solução para que empreendedores endividados, em especial os PMEs, encontrassem taxas mais atrativas para colocar as contas em dia. 

Isso porque a taxa de refinanciamento de imóvel é, basicamente, bem inferior às taxas cobradas no caso de empréstimos pessoais tradicionais.

De acordo com a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), os juros do home equity variam entre: 0,7% ao mês mais o IPCA e 1% ao mês mais o IPCA. 

Já o crédito para capital de giro (para pessoa jurídica), por sua vez, tem juros médio de 13% ao ano.

Os prazos de pagamentos também são maiores: a média é de dez anos, frente aos quatro do empréstimo pessoal.

BC vê potencial de crescimento 

Em 2020, o home equity cresceu 61% em relação a 2019, segundo o Banco Central. De 2005 a 2020, a alta foi de 85%.

Na ocasião, o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, declarou que o crescimento do home equity no Brasil estava abaixo do potencial. Para ele, havia um mercado de R$ 500 bilhões a ser explorado. 

Com o objetivo de incentivar e assim tornar muito mais barato, o Banco Central , em conjunto com o Ministério da Economia, vem estudando novas opções para uma ampliação do acesso deste tipo de crédito no Brasil.

A ideia principal é fazer com que uma mesma propriedade possa ser dada como garantia em mais de um financiamento, mesmo que seja em bancos diferentes.

Crescimento do home equity no Brasil 

Valor contratado por ano em bilhões (R$):

• 2015: 2,482
• 2016: 2,654
• 2017: 2,276
• 2018: 2,392
• 2019: 2,845
• 2020: 4,592 

Dados: Banco Central.

Simplificação de intermediação financeira permanece na agenda

Um dos objetivos da agenda do BC para 2022 é incentivar o uso de fontes privadas de crédito e criar mecanismos para que a intermediação de crédito seja simplificada e tenha um custo menor.

Uma das pautas é a Iniciativa de Mercado de Capitais (IMK), que busca o aperfeiçoamento dos mercados financeiros do país, em uma parceria com os outros reguladores do mercado financeiro. 

A ação envolve uma série de projetos já em andamento. Entre eles, está a expansão do crédito garantido por imóveis, o incentivo ao home equity e ao investimento em moeda estrangeira, e estímulos aos fundos imobiliários e ao funding de longo prazo. 

“É como tirar areia da engrenagem para que as coisas funcionem melhor. O foco (da IMK) é aumentar a quantidade de crédito, diminuir seu custo e simplificar os processos de intermediação financeira”, afirmou o chefe da Assessoria Econômica ao Presidente (Assec) do BC, Fabio Araujo.

Bancos e startups: atenção ao desenvolvimento do home equity no Brasil

De olho neste mercado, bancos e startups voltaram seus esforços para popularizar a modalidade, ofertando agilidade e tecnologia competitiva.

Contudo, a prática ainda é mais comum fora do Brasil. 

Segundo a Statista, empresa alemã de análise de mercado, em 2020, nos Estados Unidos, o mercado imobiliário movimentou mais de US$ 21 trilhões, seguindo o modelo home equity.

Enquanto no Brasil, esse número ficou em torno de R$ 10 bilhões no mesmo período.

Quando o home equity vale a pena?

Ainda que as taxas de juros cobradas na modalidade de empréstimo com garantia de imóveis sejam menores, é importante conhecer as características legais do home equity.

Isso porque existe um processo de alienação fiduciária. Isso significa que o solicitante do empréstimo passa a propriedade do imóvel para o credor até que as parcelas sejam quitadas. 

Em caso de inadimplência, a instituição financeira pode executar a dívida e o devedor perde o seu imóvel.

Especialistas recomendam que tanto a pessoa física como a jurídica façam a adesão ao home equity apenas conhecendo os riscos envolvidos e também a capacidade de minimizá-los. 

Crédito com garantia é opção em tempos de instabilidade econômica 

Quando falamos em levantar capital, existem diversas alternativas disponíveis no mercado.

O crédito com garantia de imóvel vem se mostrando uma alternativa viável para quem busca taxas menores em linhas de crédito. 

Além do imóvel, é possível também obter crédito a partir da concessão de outros tipos de garantia. 

Isso se dá por meio do crédito colateralizado. 

O que é crédito colateralizado?  

O crédito colateralizado é uma modalidade de crédito na qual o investidor usa seus investimentos como garantia de pagamento de uma dívida. 

O objetivo é o mesmo que vimos no home equity: os valores utilizados na operação têm a finalidade de reduzir os riscos de crédito e, consequentemente, ter uma taxa de juros mais baixa.

Podem ser utilizados ativos financeiros como um CBD, ações ou até uma carteira completa de investimentos. 

Investimentos que podem ser atrelados ao crédito colateralizado como garantia

• Renda Fixa;
• Títulos Públicos;
• Fundos de Investimento;
• Ações;
• FIIs;
• Previdência Privada: certificados PGBL e VGBL;
• Ativos Offshore.

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