FIIs devem ser favorecidos com migração de títulos isentos

Os títulos isentos de impostos foram “os melhores amigos” do investidor brasileiro no ano passado, respondendo por 19,2% de todos os investimentos private e de varejo. Mas mudança promovida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) restringiu as emissões de títulos ligados ao setor imobiliário e ao agronegócio, o que tem servido de impulso para outras classes de ativos. Uma das classes que mais deve ser favorecida com essa mudança é a dos Fundos Imobiliários (FIIs). É o que aponta André Freitas, CEO da Hedge Investments. Para ele, apesar de os investidores estarem muito atentos atualmente às debêntures incentivadas, que vêm sendo consideradas “a bola da vez” e atraindo boa parte da migração de recursos dos títulos isentos, isso se deve em boa parte a um efeito de manada. À medida em que os investidores se derem conta de que os FIIs são tão ou até mais atraentes do que as debêntures incentivadas, deve acontecer um movimento forte de investimentos nos Fundos, especialmente no mercado secundário da bolsa de valores – ambiente em que os investidores negociam cotas entre si. CHECKLIST PARA AVALIAÇÃO DE FIIS: DESCUBRA SE O FII DE TIJOLO OU PAPEL QUE VOCÊ ESTÁ ANALISANDO É MESMO RENTÁVEL “Nós tivemos muita captação dos títulos incentivados, especialmente das debêntures incentivadas desde a mudança promovida pelo CMN. E os investidores estão olhando pouco para os Fundos Imobiliários. Você tem fundos de CRI que investem em crédito imobiliário e estão entregando rentabilidade bastante interessante, algo em torno de 12% ao ano ou até mais. Então, é uma rentabilidade parecida com a das debêntures”, aponta. “Com a restrição de emissões dos isentos, várias operações de CRI, CRA, LCI, LCA vão vencer e vão precisar ser renovadas. O estoque deve migrar e deve haver migração em especial para os FIIs”, acredita. Vantagens dos FIIs em relação às debêntures incentivadas Para Freitas, os FIIs têm algumas vantagens, inclusive em relação às debêntures incentivadas. A primeira é que as debêntures só podem ser negociadas via mercado secundário de Renda Fixa (balcão), ao passo que os FIIs podem ser negociados em bolsa, ou seja, a liquidez é maior. A segunda é que com os FIIs os investidores se beneficiam dos dividendos, e também do ganho de capital com valorização das cotas. “Junto com a rentabilidade, eles carregam a possibilidade de valorização do ativo. Então, é uma competitividade bastante grande”, aponta. “Os produtos incentivados estão atraindo o interesse do investidor, mas muita gente segue a manada. Acredito que deveria haver uma migração maior para os Fundos Imobiliários, que ainda não se manifestou, pelo menos não no mercado secundário de FIIs. No primário, temos observado uma emissão bastante elevada”, explica. No mercado primário (IPOs e follow-ons), diz Freitas, as emissões já somam R$ 17,8 bilhões até maio, dado que no ano passado inteiro foram R$ 30,3 bi. Logo, é de se esperar que o número de 2024 seja muito maior. Ele estima algo em torno de R$ 50 bilhões. “Vamos superar de 30% a 40% em captação este ano. O mercado está muito bom, mas ainda no mercado primário. Ainda não se nota uma movimentação no mercado secundário. E é isso que podemos esperar nos próximos meses, porque a entrega de resultados está bastante boa, com FIIs descontados em relação ao valor patrimonial”, avalia. André Freitas (à direita), CEO da Hedge Fundos de papel e de shoppings são destaque Freitas aponta os FIIs de recebíveis e os FIIs de shoppings como os mais favorecidos no cenário atual. “O Ifix (índice de FIIs da bolsa) hoje sobe 2,6% ao ano, abaixo do CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que acompanha a Selic), que está 3,90%. Eu acredito que vai ter uma valorização do Ifix maior, na medida em que for se consolidando na cabeça do investidor o potencial de alta. Basicamente, hoje, o mercado que mais se destaca é o de fundos de CRI. Eles têm valorização real em relação ao Ifix”, explica. “Os FIIs de shoppings sobem 2%, abaixo do Ifix. Mas, à medida que forem surgindo os resultados, vão se valorizar mais. Tivemos um primeiro trimestre muito superior ao mesmo período do ano passadao, com aumento da massa salarial, aumento do funcionalismo, isenção de imposto até dois salários, aumento do Bolsa Família, aumentos dos dissídios dos segmentos organizados. Tudo isso impacta na renda e beneficia os shoppings”, analisa. O cenário de juros, ele diz, também é favorável, mesmo com o banco central americano (Fed) adiando a expectativa de cortes das taxas, o que impacta o Brasil. E apesar da redução do ritmo de cortes da Selic, taxa básica de juros do Brasil. Para Freitas, a Selic chegando a um dígito já é bastante favorável. “O mercado trabalha com expectativa de Selic a 9,75%, mas antes era 9%. Ainda assim, é um dígito e tende a favorecer muito os FIIs”, acrescenta. “Eu acredito que o cenário ainda é bastante positivo. Vários FIIs estão rendendo 10,5% ao ano e os resultados tendem a avançar ao longo do ano”, diz. Cuidado com FIIs de recebíveis Freitas aponta apenas um ponto de atenção para o investidor: a escolha do FII de papel, lastreado em dívida de empresas. “A verdade é que o investidor tem que estar cercado por bons assessores de investimento. A gama de projetos e produtos é muito grande e é muito difícil de acompanhar, seja em Fiagro, FII ou debênture incentivada. Os fundos de CRI carregam o risco de crédito. Então, é preciso entender o que tem no portfólio do fundo e avaliar qual o risco que você quer correr, respeitando o seu perfil de investidor. Temos alguns problemas localizados, por questão de safra agrícola ou dificuldades do varejo, com empresas entrando em recuperação judicial. Mas não se pode generalizar, se não o investidor acaba sendo prejudicado, vendendo a cota abaixo do valor que comprou”, afirma. Para conseguir avaliar qualquer crise, seja da empresa ou setorial, Freitas salienta a importância de se estar bem assessorado. “Sempre que tem crédito envolvido, tem que ter atenção redobrada. E precisa de ajuda de assessoria para escolher bem o papel”, recomenda. Quem é André Freitas? Graduado em marketing, André Freitas possui 40 anos de experiência no mercado financeiro. Freitas foi sócio fundador da Hedging Griffo CV S/A, tendo liderado diversas iniciativas nas áreas de corretagem e gestão de recursos ao longo de sua carreira na empresa, que se consolidou como uma das maiores instituições financeiras independentes do país. Em 2003, estruturou e atuou como diretor da área de administração e gestão de produtos financeiros imobiliários, permanecendo na posição por 13 anos. Após a conclusão da venda da Hedging Griffo para o Credit Suisse em 2011, Freitas permaneceu como diretor executivo até 2016, quando saiu com sua equipe para fundar a Hedge Investments. Hoje, André Freitas atua como CEO e CIO da Hedge Investments – a maior asset independente do Brasil em Fundos de Investimento Imobiliário. A empresa de gestão de ativos gerencia Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Fundos de Agronegócio (Fiagro), Fundos Multimercado, Fundos de Previdência e Fundos de Direitos Creditórios (FIDC). Freitas é um dos convidados do FII Summit, evento online e gratuito, que você pode acompanhar, clicando aqui! INSCREVA-SE GRATUITAMENTE NO FII SUMMIT, MAIOR EVENTO SOBRE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DO BRASIL

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FIIs devem ser favorecidos com migração de títulos isentos, diz André Freitas, da Hedge

Cláudia Zucare

Cláudia Zucare

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