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FIIs sem risco: tudo o que os investidores precisam saber

FIIs sem risco: tudo o que os investidores precisam saber

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 20:11 · Última atualização: 08 Jun 2022 · 10 min leitura

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 20:11 · 10 min leitura
Última atualização: 08 Jun 2022

Professor Baroni Fiis sem risco

Que os Fundos Imobiliários (FIIs) são ótimas opções para quem quer renda mensal extra, livre de Imposto de Renda, disso, grande parte dos investidores já sabe.

No entanto, entender o comportamento dos ativos ainda é foco de muitas dúvidas de quem está neste mercado. 

Na hora de decidir pela entrada ou saída de posições, é preciso ficar atento às movimentações do mercado financeiro. Mas, não apenas isso.

É necessário compreender as características de cada empreendimento, qualidade dos inquilinos, a tese do fundo, entre outros fatores. 

Isso aponta que o entendimento completo dos Fundos Imobiliários é baseado em um híbrido entre o mercado financeiro e imobiliário. 

Pelo menos, é dessa forma que os grandes investidores leem este investimento.

Siga a leitura e veja como investir em FIIs sem risco. Acompanhe!

FIIs sem risco: franca expansão do mercado aponta espaço para especialização de investidores

O mercado de FIIs está em franca expansão: dados da B3 apontam que a quantidade de CPFs por investidor em FIIs registrou aumento de 24% no período entre abril de 2021 e março de 2022.

O número saltou de 1,3 milhão, para 1,6 milhão de pessoas. O valor em custódia alcançou R$ 133 bilhões, alta de 13%. 

gráfico com evolução de investidores em fiis
Reprodução/B3

Na visão dos analistas, o mercado está em ascensão, embora, ainda não seja tão bem compreendido por muitos de seus investidores. 

Mas, essa lacuna está sendo diminuída aos poucos. E este feito pode ser atribuído aos profissionais que estão se dedicando à educação desse público. 

Um nome proeminente nesta cena é o do professor Marcos Baroni. Com vasta experiência na área de Fundos Imobiliários, sua história com este tipo de investimento começou em meados de 2008 e não parou mais.

O professor Baroni faz parte do time de mega investidores e analistas escalados para o FII Summit 2022, o maior evento sobre FIIs do Brasil, realizado entre os dias 1, 2 e 3 de junho.

Antes do evento, o professor deu uma mostra do que irá compartilhar. 

O resultado você lê a seguir. 

Por que investir em FIIs?

“Investir em Fundos Imobiliários é uma maneira de acessar imóveis de boa qualidade, com gestores profissionais, dentro de uma estratégia imobiliária focada no longo prazo, com geração de valor para o cotista. 

Uma forma também de estar exposto à economia, uma vez que os ativos imobiliários, como shopping centers, são muito correlacionados com os fatores econômicos. 

O investidor consegue captar com menos volatilidade, ter uma renda mensal recorrente com bastante estabilidade e previsibilidade, isento de imposto de renda, de uma maneira prática e democrática, com valores iniciais muito baixos”. 

Qual tipo de FII o investidor deve observar com atenção atualmente?

“Temos diversos tipos de fundos imobiliários no mercado: os fundos de renda – que são os de tijolos – de recebíveis, os fundos de desenvolvimento, os fundos de fundos e os hedge funds – que têm uma característica mais híbrida e estão começando a ganhar mais tração no mercado.

Acho que na média, a grande maioria dos brasileiros vai se aproximar mais dos fundos de renda, pela facilidade de entendimento do tijolo.

Também devem ter maior preferência os fundos de recebíveis, que são os ativos de CRIs, que possuem uma mecânica mais equivalente aos ativos de renda fixa com ativos de crédito IPCA+ e CDI.

Independentemente desses dois segmentos serem os mais conhecidos e utilizados pelo mercado de FIIs, uma carteira pode ser amplamente diversificada, desde que o investidor se proponha a aumentar o seu ciclo de competência e estudar aquelas que são as possibilidades relacionadas ao seu mercado”. 

Os FIIs de CRIs foram beneficiados pela alta de juros, com bons dividendos. Com inflação e juros cedendo, o que acontece com esses papéis? Eles deixam de ser atraentes?

“Os Fundos de CRI são indexados por índices como IPCA e CDI e funcionam como ‘ativos de renda fixa’, mas dentro de uma ‘casca’ de renda variável. 

Neste caso, se os juros mudarem e se a inflação se deslocar, o rendimento nominal cai, mas aquilo que foi contratado será recebido de qualquer forma. 

Quando os juros caírem, não vejo como uma derrocada desses fundos. Pelo contrário, acho que ter inflação e juros mais acomodados, melhora a qualidade do crédito. 

E isso é importante, porque, do outro lado, alguém está pagando essa conta. Muito estresse pode resultar em um risco maior na operação. 

Dessa forma, trabalhar com juros e inflação em um dígito e não em dois, como estamos vendo agora, é até melhor para esses fundos no geral”.

Taxa Selic: gráfico com evolução
Reprodução/EQI

Quanto recomenda que as pessoas tenham de patrimônio em FIIs?

“É difícil fazer uma recomendação do percentual que as pessoas devem ter. Tudo se resume ao conforto e círculo de competências. Ou seja, se perguntar o quão confortável você estaria ficando exposto a uma determinada classe e o quanto conhece desta classe. 

Essa é uma resposta individual e funciona de forma única para cada perfil e para cada tolerância a risco. 

Na média, o que se percebe é que as pessoas usam entre 20 e 50% do seu patrimônio líquido em Fundos Imobiliários. 

Mas essa é apenas uma média do que se observa, não quer dizer que seja uma recomendação”.

O brasileiro já sabe investir em FIIs? O que ainda falta? Onde estão as maiores falhas a serem corrigidas?

“Embora seja um mercado com 1,6 milhão de brasileiros investidores, ainda existem desafios quanto ao entendimento da dinâmica do portfólio de cada fundo e quanto à estratégia ou tese de investimento de cada gestor. 

A indústria ainda está em crescimento. O mercado precisa de novos investidores e novos players. Estamos entrando em uma fase em que vamos deixar as dores do crescimento para trás, mas com desafios à frente. 

Educar o investidor é o maior deles, já que quem começa chega muito voltado para renda fixa ou para o mercado de ações, com a expectativa de que os Fundos Imobiliários irão se comportar igual a um deles e não é assim que funciona”.   

O que o investidor médio deve fazer para que ele possa encontrar o ponto de convergência entre o mercado imobiliário e o mercado financeiro?

“Este é o maior desafio, as pessoas chegam muito voltadas para o financeiro e esquecem do valor imobiliário. Gosto de propor que os investidores busquem informações e procurem se inteirar mais daquilo que acontece dentro do ativo, como o vetor de crescimento da cidade e a vocação da região em que está inserido. 

Quando se olha muito para indicadores, fica muito próximo do mercado financeiro. 

É preciso ampliar o entendimento para as possibilidades imobiliárias, para a capacidade daquele ativo de ser vendido no longo prazo e de gerar valor. Compreender como a cidade ‘abraça’ o imóvel dentro daquela região. 

Enfim, todos esses fatores aceleram a leitura do mercado imobiliário, entendendo que os FIIs são um híbrido entre mercado financeiro e imóveis, dessa forma, é importante não privilegiar um em detrimento do outro”.

Quem são os palestrantes do FII Summit 2022?

Confira os nomes já confirmados para a edição de 2022 do FII Summit.

  • Juliano Custodio – CEO EQI Investimentos;
  • Arthur Vieira – Apresentador do programa FIIS no portal Exame;
  • Marino Colpo – Sócio e co-fundador da Boa Safra Sementes;
  • Sérgio Belezza – Criador do primeiro Fundo de Investimento Imobiliário brasileiro;
  • Felipe Paletta – Fundador da Monett;
  • Rodrigo Medeiros – Fundador do Research de FIIs Desmistificando FII;
  • Rodrigo Abbud – Sócio Fundador VBI Real Estate;
  • Daniel Malheiros – Sócio da RBR Asset;
  • Caio Castro – Sócio da RBR Asset;
  • Rodrigo Coelho – Sócio da Vinci Partners;
  • Ricardo Vieira – Head de Fundos da VBI Real Estate;
  • Rafael Fonseca – Sócio, CFO & Diretor de Relações com Investidores do Grupo Bresco;
  • Ilan Nigri – Sócio da Vinci Partners;
  • Guilherme Zanin – Analista Internacional da Avenue;
  • Felipe Solzki – Sócio e gestor de Fundos na Galapagos Asset Management;
  • Daniel Caldeira – Fundador e CEO da Mogno Capital;
  • Roberto Varaschin – Sócio e co-fundador da EQI Investimentos;
  • Ettore Marchetti – CIO EQI Asset;
  • Diogo Canteras – Sócio-diretor da HotelInvest
  • Bruno Bagnariolli – Sócio Sênior e CIO da Mauá;
  • Giancarlo Nicastro – CEO da SiiLA;
  • Daniel Nigri – Sócio Fundador e CEO do Dica de Hoje Research;
  • Rafael Selegatto – Sócio responsável pela gestão e análise de crédito na Iridium;
  • Luiz Cesta – Fundador da Monett;
  • Professor Baroni – Analista-chefe de Fundos Imobiliários (FIIs) da Suno Research;
  • Luís Moran – Head of Research da EQI Investimentos.
  • Silvia Benvenuti, head de fundos alternativos da BV Asset.
  • Celina Vaz, sócia de relações com investidores da BlueMacaw
  • Marcus Fernandes, head de Real Estate da Safra Asset
  • Alessandro Vedrossi, sócio-diretor responsável pela área imobiliária na Valora
  • Flávio Cagno, sócio e gestor de fundos Kinea
  • Marceleo Fedak, sócio-gerente e fundador da BlueMacaw
  • Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings
  • Felipe Passaro, head de wealth da EQI Asset
  • André Freitas, CEO da Hedge Investments
  • Alexandre Machado, sócio e gestor da Hedge Investments
  • Ronaldo Rodrigues, sócio associado do BTG Pactual
  • Leonardo Zambolin, sócio e gestor do portfólio agro do BTG Pactual
  • Fernando Crestana, responsável pelos fundos de produção da renda imobiliária do BTG Pactual
  • Anderson Luerders, sócio e cogestor da Real Investor

Time de investidores e especialistas escalados para o FII Summit 2022

FII Summit palestrantes 2022
FII Summit: grandes investidores de Fundo Imobiliários compartilham suas estratégias em 2022

O evento é promovido pela EQI Investimentos, em parceria com a plataforma de conteúdo Monett, e Portal Exame.

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