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FII Summit: como montar uma carteira de fundos imobiliários?

FII Summit: como montar uma carteira de fundos imobiliários?

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

07 Jun 2022 às 18:26 · Última atualização: 07 Jun 2022 · 7 min leitura

Vanessa Araujo

07 Jun 2022 às 18:26 · 7 min leitura
Última atualização: 07 Jun 2022

O que os gestores de FOF (Fundos de Fundos) pensam na hora de montar uma carteira de FIIs? O que eles estão considerando no curto, médio e longo prazo?

Para saber como montar uma carteira de fundos imobiliários, o FII Summit programou o painel que trouxe Felipe Solzki Sócio e gestor de Fundos na Galapagos Asset Management; Ricardo Vieira, Head de Fundos da VBI Real Estate e Daniel Caldeira, Fundador e CEO da Mogno Capital.

A mediação foi comandada por Felipe Passaro, Head de Wealth da EQI Asset. 

Em sua segunda edição, o FII Summit já é considerado o maior evento sobre fundos imobiliários do Brasil.

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Montagem da carteira: critérios de análise diferentes entre FOFs e investidores PFs

“Algo importante é compreender que, para a montagem de carteira, gestores de fundos utilizam critérios que, para o investidor pessoa física, podem não fazer tanto sentido. Por exemplo, quando um FOF pensa em ‘liquidez’ esse conceito é bem diferente do que uma pessoa física possui”, conforme observa Daniel Caldeira, fundador e CEO da Mogno Capital. 

“No caso da Mogno, nosso primeiro filtro é quanto à gestora dos fundos. Não adianta ter um imóvel bom, mas com um gestor irresponsável. Esse é um dos critérios que consideramos como mais relevante na hora de montar uma posição”, observa o CEO. 

Quais os critérios analisados pelos FOFs?

Como gestor de FOFs, Felipe Solzki, sócio e gestor de fundos na Galapagos Asset Management, aponta que um dos caminhos é analisar separadamente as métricas específicas de cada setor.

Segundo ele, são comparados critérios quantitativos e qualitativos, como preço do metro quadrado e liquidez, para identificar os fundos que estão mais descontados e com menor prêmio. 

“Tentamos sempre identificar oportunidades de compra e de venda de acordo com fundos que estão fugindo da média de preços”, comenta. 

Já Ricardo Vieira, head de fundos da VBI Real Estate, explica que o viés da análise da VBI sempre parte do tijolo que está por trás do fundo. 

“A partir disso, usamos métricas qualitativas como localização, o controle do fundo sobre o ativo, gestão dos inquilinos no dia a dia, histórico, modernização do imóvel, entre outros. Isso vale também para os fundos de CRI, porque, por mais que eles sejam uma dívida, no final do dia, existe um lastro imobiliário por trás”, relata.

Giro da carteira: quando faz sentido entrar e sair de um ativo?

“O significado de ‘liquidez’ muda de acordo com cada tamanho de FOF. Apesar do mercado de FIIs ter ganho muita liquidez nos últimos anos, ele ainda é muito ‘ilíquido’”, observa o head VBI Real Estate. 

“No nosso caso, temos uma divisão de ¼ da nossa carteira sem liquidez e 75% com”, explica Vieira.

Felipe Solzki completa:

“Se o Fundo está um pouco mais caro que a média dos fundos da mesma qualidade, pensamos em sair dessa posição para entrar em outro abaixo dessa média. No entanto, essa é uma avaliação diferente da pessoa física que deve olhar essa modalidade de investimento mais no longo prazo”, ele explica. 

De acordo com o gestor da Galapagos, para essas pessoas, o momento certo de vender “é quando não se sentirem mais à vontade em ter essa posição em sua carteira, seja por razões ligadas ao fundo ou ao cenário macro da economia”, reitera. 

Daniel Caldeira orienta os investidores pessoas física a quebrarem o que ele chama de “barreiras psicológicas” no momento da decisão de compra ou venda de um ativo. 

“Isso acontece muito quando uma pessoa física está insatisfeita com um fundo, mas decide mantê-lo com medo de ter prejuízo, por exemplo. Se ela comprou um ativo por R$ 100 e agora ele está em R$ 90,00, mas existe algum tipo de desconforto, é melhor vender e tomar um prejuízo de R$ 10,00 do que esperar o negócio piorar”, reforça o CEO da Mogno Capital.

Diferenças entre mercado primário e secundário

“Gosto de dividir o entendimento entre ambos da seguinte forma: mercado primário para uma análise mais estratégica da gestão do fundo e o secundário para uma ação mais tática” diz Ricardo Vieira.

Felipe Solzki concorda e complementa: 

“No mercado primário, é possível entender a ‘cabeça’ do gestor, saber para onde o fundo irá. Isso é importante, pois já vimos muitos exemplos no mercado no qual uma nova oferta primária transformou o fundo. Com relação ao mercado secundário, muitas vezes, é onde aparecem oportunidades de compra”, destaca. 

Para Daniel Caldeira, qualquer viés de análise deve depender da conjuntura do momento.

“Hoje, por exemplo, para uma oferta primária ser atrativa, ela precisa ser muito boa. Atualmente, o secundário me parece muito mais atrativo, devido aos descontos. O mais importante é ficar atento às oportunidades, independentemente de estarem do primário ou secundário”, comenta o CEO.

Quais as principais teses para o momento?

“Fizemos uma grande movimentação desde o começo de 2021 e passamos a ter uma carteira muito mais concentrada em fundos de CRI, com uma migração de 30 para 70% para esses ativos”, comenta Felipe Solzki.

Ele observa que, no curto prazo, os Fundos de CRIs ainda estão pagando um rendimento mensal acima da média, mas esse cenário deve mudar a partir da inversão dos juros.

“As oportunidades de médio e longo prazo estão nos Fundos de Tijolo e nos próprios FOFs. Hoje é possível comprá-los descontados”, avalia.

Ricardo Vieira explica que a posição atual da VBI Real Estate é ficar meio a meio entre papel e tijolo.

“Estamos fazendo alocações em ativos de tijolo de boa qualidade para que no futuro, quando a curva de juros começar a cair, a gente possa aumentar a nossa posição a tijolo, que é de onde virá o real ganho de capital. Dificilmente esse ganho vem do fundo de papel”, comenta Head de Fundos da empresa.

Já para a pessoa física, os fundos de fundos são hoje uma escolha mais óbvia, na opinião de Daniel Caldeira. 

“Podemos considerá-los como uma ‘barganha’, olhando para o mercado como um todo, com uma média de 20% de desconto. Esse é o momento que temos maior desconto desde que existe o IFIX”, finaliza.

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